热点城市房价或孕育更大涨幅 土地市场逆势升温

一边是成交量下降，一边是“地王”迭起，“楼市冷、地市热、企业信心高涨”是2014年初的房地产市场怪相。

业内人士表示，受调控升级以及年初淡季惯例影响，房地产市场明显降温。但从土地市场逆势升温、房企信心高涨来看，影响房价上涨的根源没有得到明显改善。因此，应警惕市场降温假象致地方放松调控，在年后酝酿更大幅度的上涨。但也有业内人士指出，2014年热钱流向并不确定，因此，房企高价购买土地仍然面临风险。

2014年1月，房地产市场未能延续2013年的火热，出现了明显降温，市场中房地产泡沫将破言论持续不断。中原地产研究中心的监测数据显示，1月前26天，全国54个重点城市新房成交住宅19万套，环比2013年12月前26天下跌11%，同比2013年1月前26天下跌15.6%。

其中，北京方面数据显示，截至26日，北京新建住宅、二手房住宅成交均处于低位，二手房成交8168套，新建住宅成交6719套，相比2013年12月及2013年1月同期，分别下降9.2%和47.7%、33.3%和35%。总成交量14887套，同比2013年初跌幅接近43%。

但与楼市降温形成鲜明对照的是，土地市场一改过去年初冷清态势，自今年1月便进入火爆状态，土地热度逆市上涨。

28日，上海土地市场再现“地王”。出让地块为上海闸北区大宁路地块，该地块仅用时28分钟，154轮竞争，以101亿元拍出，溢价率高达111.5%，折合楼面价每平方米4.76万元，成为上海住宅地块总价地王，土地出让总价亚军，仅次于去年引起轰动的徐家汇中心项目地块。

而在此5天前，深圳前海再刷新深圳“地王”记录，前海商业用地公开招标出让，美国兆华斯坦开发公司联合深圳市前海国际能源金融中心，以134亿元、楼面地价28113元/平方米成功中标，再次刷新深圳单价、总价“双料”地王记录。在此6天前，杭州诞生单价“地王”，融信投资集团以33.84亿元夺下去年经历过被暂停出让和重新调整规划的杭师大地块，折合楼面地价每平方米2.94万元。

土地市场的火热仍在蔓延，北京、上海、广州、深圳、杭州等地土地市场纷纷爆棚。CRIC研究中心数据显示，截至23日，北京1月土地出让金已达403.1亿元，较2013年同期的176.72亿元上涨128%；深圳1月土地出让金134.1亿元，较2013年同期的39.86亿元上涨236%；杭州更是较2013年同期的24.58亿元上涨1249%，土地出让金高达331.48亿元。

中原地产市场总监张大伟表示，虽然自2013年底已有18个城市出台了调控收紧政策，在一定程度上抑制了现阶段的房价上涨增速，房企惜售又再次降低了成交量。但从2014年1月来看，土地市场价格依然处于高位，这意味着频繁出现的各地“地王”，将在2014年一季度后陆续入市，对市场的整体价格将可能带来提高。

张大伟认为，现阶段大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价“按照全国主要城市出现的‘地王’，如果房企需求达到正常的利润率，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则‘地王’入市的风险将非常大。”事实上，众多房企正大幅调高2014年度销售目标。近日，绿地集团发布2014年业绩目标为销售额达到2400亿元，较2013年业绩上浮47%。绿地集团董事长张玉良表示，新年的愿望是把万科从行业老大的宝座上拉下来。

万达董事长王健林在内部年会上表示，2014年业绩目标是，万达集团资产达到4500亿元，收入达到2400亿元，经营净利润150亿元。而2013年，万达集团资产3800亿元，收入1866亿元，同比增长31%。这意味着，万达2014年目标业绩较2013年上涨28.6%。

雅居乐内部人员也透露，老板希望2014年销售额冲刺到700亿元，较2013年的403.4亿元上涨近74%。

张大伟表示，2013年楼市爆发，房企销售均创历史，万科、保利、绿地、中海、万达、恒大、碧桂园突破千亿。而2014年提高目标意味着房企对于未来房价和市场运行情况的预期较好。

“从未来预期看，2014年房地产风险增加。”张大伟表示，由于地方财力仍然受力于房地产，因此楼市阶段性降温，为地方放松调控提供支撑。

事实上，北京近日就放开了自2013年10月开始的4万元预售禁令。去年10月，受控于北京房价调控目标压力，北京市住建委召集40余家开发商召开座谈会，表示预售均价超过4万元/平方米的楼盘将可能不被发放预售许可证。而日前，北京市住建委颁发了2014年首批3个住宅项目预售许可证，其中，泰禾北京院子以及紫辰院，取证价格均在60000元/平方米以上，预示着2013年年底实行的4万元预售禁令正式放开“目前看影响房价上涨的根源没有得到明显改善。”张大伟认为，面粉决定着面包价格，面粉价格直线上升，面包也会相应上涨。因此，应警惕数据降温假象，年后房价可能孕育更大涨幅。

但一位业内人士也表示，现在部分一二线城市的土地溢价已经过分乐观，“地王”已经严重透支市场未来的价格上涨空间。在2014年热钱流向并不确定的背景下，房企高价购买土地或将面临更大风险。

因此，上述人士认为，监管部门应在原有限购、限贷调控的同时，及时对土地市场价格进行监控指导，并将对土地市场价格监控指导纳入调控范围，避免土地市场价格高企背后带来的风险。