2016年一二线城市房价涨10% 三四线下跌5％

编者：近日，著名证券研究机构中金公司研究部率先发布了对2016年及以后的中国房地产市场趋势预测报告。报告对全国主要城市房地产销售价格、销售量均进行了预测，认为：2016年中国房地产市场将整体较为平淡，分化的走势还将继续;改善型住房和存量房交易将成为市场争夺的主要对象。微信订阅号《房地产决策参考》节选报告主要观点，以飨读者，敬请转发朋友圈。

一、二线城市：预计销量将持平，而销售均价将上涨10%

我们预计，2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于：1)供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限;2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量;3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。

1、库存水平下降和新增供应减少会推升销售均价，同时限制销量的增长空间

一线和二线城市的库存去化周期已经分别下降50%和25%至7个月和13个月，分别处于偏低和健康水平。随着新增供应下降，未来库存去化周期很可能会进一步缩短，考虑到1)2014年土地购置面积下降27%，今年前9个月继续下滑5%。我们认为，库存水平的下降将支撑销售均价向上，而总可售资源的减少将令销量受限。

2、货币政策的显著宽松将抵消宏观经济放缓的影响，刺激销售均价上涨，并支持销量

本轮货币政策宽松周期的力度前所未见(不到12个月的时间累计降息165个基点，下调存款准备金率300个基点)。我们预计，未来货币政策还将进一步放松(预计2016年降息25个基点，下调存款准备金率600个基点)，从而支持一二线城市的销售均价持续上涨。虽然宏观经济放缓可能降低需求，但在一二线城市流动性效应将抵消该影响而有余。因此，我们认为一二线城市销量的下降空间有限。

3、土地成本较高的新增供应入市将推高销售均价

2013年以来，一、二线城市的平均土地成本已经大幅上升。我们预计，新项目普遍会瞄准高端市场，制定较高的价格以弥补土地成本的大幅上升，从而推动销售均价结构性上涨。