加码旅游与海外地产 雅居乐480亿压力下的调整

“这是最好的时代，这是最坏的时代”。用狄更斯《双城记》里的一句话来形容目前的房地产市场一点儿也不为过。

在这样充满变数的房地产市场里，不少企业开始了自我调整。今年年初以来，“华南五虎”之一的雅居乐加强了促销的力度。事实上，从去年下半年开始，雅居乐就称，将从可售资源、产品结构及销售策略等方面作出相应调整，以满足市场需求及应对市场变化。

日前，据雅居乐公布的数据显示，1-4月份，累计实现销售额132.1亿元，同比增长34%；录得销售面积121万㎡，同比增长41%；平均售价为10918元/㎡，同比下滑超过5%。

经计算，雅居乐销售金额及面积增幅均高于去年同期，且面积增幅超过金额增幅，但在平均售价上却低于去年同期。

降价促销

据悉，为了完成今年480亿的销售，雅居乐加大了促销力度来发力销售。就在最近，有媒体爆出雅居乐佛山地王项目近半价出售的消息。

据报道，雅居乐佛山地王项目近期以9字头的售价对外出售，部分特价单位更是仅8000多元/平方米，相比去年最高的价位几乎折半。

据悉，该项目此前为雅居乐在2010年以5.25亿拿下的佛山商住用地，楼面地价高达7121元/平米，为当年区域单价“地王”。

事实上，从今年1月份开始，雅居乐就已经加大了推盘和促销的力度。就广州区域而言，在元旦期间，雅居乐就为包括富春山居、剑桥郡、锦官城和小院流溪四个项目举办过不同形式的优惠。

随后，雅居乐与星河湾合作的常州雅居乐星河湾项目被爆出降价，然而，这一次降价却引起全国范围内的关注。

据悉，在今年2月23日，雅居乐星河湾率先在常州降价，推出5、6、8、10四栋楼，最低价5380元/平方米。在这部分房源中，精装均价12500元/平方米，毛坯均价降至约7500元/平方米，个别房源低至5380元/平方米。

无独有偶，除了常州项目降价之外，由雅居乐地产、星河湾合作的另一项目——铂雅苑也迎来了降价，达到每平米降价6000元的幅度。

除此之外，在旅游地产这一块，雅居乐也开始了其“旅游地产联展”，旗下6大旅游地产项目，均有全线7.8折优惠。

雅居乐地产董事会主席陈卓林对于降价回应称，降价的项目相对而言销售不畅，“降价是为了加速销售，实现快周转，加快走货”。

在连续三年没有完成销售目标的情况下，雅居乐此举似乎想改变目前销售疲弱的现状。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受新华网的采访时表示，雅居乐降价促销主要是想以价换量，促进销售。

旅游地产困局

就在雅居乐降价促销如火如荼时，其旗下旅游地产项目却遇到瓶颈。资料显示，2011年，雅居乐与腾冲县达成合作协议。根据协议，雅居乐将在腾冲兴建一个总占地33000亩的旅游小镇。雅居乐将这个命名为“原乡”的项目定位为“国内首屈一指的国际级休闲养生度假城”。

该项目于2013年11月开盘。规划面积3万余亩，计划投资200亿元，是雅居乐自海南清水湾之后第二个大手笔投入的旅游地产项目。根据雅居乐对相关媒体回复，该地块的土地用途为“生态公园”，但两部委通报及相关资料均显示，该地块的土地用途为生态旅游度假小镇。这一事件随着媒体的爆出，无疑会对该项目的销售会受到一定的影响。

事实上，近几年，雅居乐加大了湖南、惠州、西双版纳、瑞丽等地的投入，频频加大旅游地产项目也再次让其成为外界关注的焦点。

然而去年，云南原乡作为雅居乐内地首个入市的旅游地产项目，其定价不到清水湾的一半。有市场分析人士表示，随着公司大项目的增多，腾冲项目对雅居乐整体销售贡献难以赶上清水湾。

宋丁指出，八届三中全会倡导的“新型城镇化”、“美丽乡村”概念，使得旅游地产在政策上有利好因素。同时，旅游地产相比商业地产回旋余地更大，这也是很多企业纷纷进入这一领域的原因。

那么国内的旅游地产项目是否能再现昔日清水湾的辉煌？相关人士认为有待考证。 Aecom西南区董事郭晓勇对新华网表示，每个企业有自己的运作方式，雅居乐业务以旅游地产为主，必须大量去拿地开发。但是，郭晓勇指出，现在旅游地产怎么玩已经发生了变化，以前是商品化的开发模式，现在旅游地产开发进入到深入层面，开发模式已经从商品化进入到市场化。

押注海外地产

加码旅游地产只是雅居乐策略中的一部分，今年以来，雅居乐也迈开了走出去的步伐。

5月8日，雅居乐宣布，公司以8.55亿元购入马来西亚吉隆坡地块。事实上，这是雅居乐在三个月内启动的对马来西亚的第二笔投资，两笔投资购地资金总计为12.85亿元。

据了解，雅居乐首次进入海外市场在今年1月20日，由雅居乐地产占股70%在马来西亚成立合资公司AgilePJD Development，以4.3亿元的作价收购吉隆坡一幅4.1万平方米的地皮。

雅居乐管理层曾表示，“未来会继续专注中国房地产发展，如遇到合适的海外发展机遇，亦会审慎考虑，为股东及客户创造可观的回报”。

来自中国海外投资联合会的数据显示，2012年以来，碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。在这其中，马来西亚成为中国房企出海的热门去向。

为了吸引外国企业到当地投资，马来西亚政府往往给予特别优惠，其第二家园购房计划无须通过外国人投资委员会审批，可申请的贷款最高额度可以高达80%，时间长达30年，对国内有移民倾向或投资需求的富裕人群具有非常大的吸引力。

然而，在投资热潮涌现的背后，堆扎马来西亚市场隐藏的风险不容小觑。

盛富资本与协众国际总裁黄立冲曾对新华网表示，根据马来西亚法律，当地商品房必须有三分之一的房源售给当地马来人，但马来西亚人口不多，生活较为安逸，当地人对于房子的重视程度也远远低于国人，住宅需求相当有限，过多的中国地产商堆扎开发，未来或将带来供应过剩的风险。

虽然碧桂园去年在马来西亚的项目取得了成功，但这并不代表其他企业能够延续这种成功。雅居乐押注海外地产成效如何，仍然有待观察。（新华房产调查记者郑鹏）