楼市分化或令三线城市崩盘 专家:应控制一线价格

    中国人民大学国家战略与发展研究院执行院长 刘元春

    关注房地产复苏中的“虹吸现象”

    房地产将出现全面的复苏已成为业界的共识。因为自3·30房地产新政以来，房地产销售数据和价格数据都在持续回升，一线城市价量齐升，呈现出火爆的态势。但这种共识是否成立呢？一旦这种共识不成立，现有的政策措施存在着系统性的偏误，导致今年房地产市场复苏的夭折，这将是中国经济难以承受之重。因为房地产的增加值占GDP的6%-7%，加上直接关联的行业增加值(例如建筑业)占GDP的28%，房地产投资占城镇固定资产投资的19%-21%，房地产各类贷款占全社会贷款的20%左右，房地产销售占GDP的23%左右，而房地产占居民财富70%左右，这些参数决定了房地产的复苏进程将直接左右中国宏观经济的未来。因此，深入审视目前房地产复苏的性质十分必要。

    一、总体而言，房地产复苏依然脆弱

    1.销售虽然有所回升，但去库存的压力总体没有缓解。1-6月份商品房销售面积同比增长3.9%，比1-5月份增速上扬了4.1个百分点；商品房销售额增长10.0%，增速提高6.9个百分点。但与此同时，全国6月末，商品房待售面积同比增长20.8%，总面积达到65738万平方米，这导致全国房地产去化周期提高了接近15%左右。

    2.资金回笼状况有所改善，但总体资金面依然十分紧张。1-6月房地产总体资金来源同比增长了2.8%，实际到位资金同比增长0.1%，改变了今年一季度下滑的局面，但是1-6月应付款同比增长了16.4%，而这些应付款46%不是用于工程款项。因此，资金缺口和财务成本依然较为紧张。

    3.在库存和资金的压力下，房地产企业的开发进度并没有复苏，依然处于十分低迷的状态。1-6月新开工面积同比下降了15.8%，竣工面积下降13.8%，与过去3个季度的平均水平差不多，都处于低迷状态。更为重要的是，房地产企业投资完成额、计划投资数、土地购置面积的增长速度依然处于持续下滑的通道之中，没有趋缓的迹象。例如土地购置面积1-6月累计同比速度为-33.8%，比一季度下滑了1.4个百分点，比去年同期下滑了28个百分点。

    二、脆弱复苏中的加速分化可能带来严重的“虹吸现象”

    在总体复苏脆弱的局面下，房地产所呈现的加速性分化可能是3-4季度面临的最大问题。一是以深圳北京为首的一线城市出现暴涨的局面，房地产企业加速向一线城市进行布局；二是三线城市出现的持续加速性的下滑，三是大型房地产商在全国布局调整中出现业绩全面改善，但另一方面使小房地产商固化在三线城市业绩出现加速性的恶化。例如深圳6月房地产价格同比上涨接近20%，而很多三线城市价格同比下滑接近20%；一线城市库存同比下降了2%，而三线城市库存同比上扬了接近6%。分化中复苏一般是一种常态，但比较本轮与上几轮房地产复苏的指标可以看到，本轮分化的程度大大超越以往。这种强劲的分化可能带来的结果是：1)出现强劲的“虹吸现象”，即大量房地产企业将重新布局开发战略，加速各类开发性资金向一二线城市集聚；2)在户籍制度改革的推动下，很多投资性和改善性需求将进一步向一、二线城市转移；3)三线城市房地产市场将进一步萧条，而不是在一、二线复苏的带动下出现跟随性复苏；4)小房地产开发企业将出现倒闭潮、部分县级财政的困难将进一步加剧，从而引发局部的金融风险；5)在目前资金链十分紧张，企业债务率高企的状况下，局部资金链的紧张或金融风险的显化很可能引发全局的问题。

    三、避免“虹吸现象”需要调整目前的房地产政策

    因此，脆弱中加速分化的复苏存在着巨大的变数。一线城市在三线城市过度低迷的情况出现暴涨，不仅会诱发局部泡沫问题，更重要的是这种暴涨将通过“虹吸现象”带来三线城市房地产市场出现崩盘的可能，从而诱发全局性的问题。因此，对于中国房地产市场的调控必须改变当前简单宽松的导向，必须针对不同区域采取不同的治理。一是对于一线城市必须进行适度控制，防止价格过度上涨；二是对于三线城市房地产市场的扶持应当强化，特别是可以出台一些超常规的政策，例如加大县级政府的财政支持，甚至建立专项基金，鼓励地方政府收购商品房转用于保障性用房；三是在监控分化指标的基础上，协调相应城镇化改革的步伐，特别是重点人口流入地和流出地改革的速度。房地产复苏调控中必须坚持的原则是：1)局部区域的快速复苏并不一定会产生“涓滴效应”，一线城市的房价暴涨可能不是复苏的福音；2)房地产市场总体快速的上扬也不是调控的目标，新一轮房地产总体泡沫带来的危害可能比其他泡沫和前几轮房地产泡沫的风险更大。