[转载]王永君：一个精明的老实人(2)
“我还算不上成功，但一直走在通往成功的路上”
——专访王永君
“我一直在刀尖上行走”
经济视点报：创业经历中哪些事你较难忘？
王永君：大学毕业开米面粮油店，第一次进货就遇到重创。进货回来为了节省路费，就想搭个便车，那时有很多往郑州运送砖的车，我们就把百十袋面放砖车上，谁知道走到半路下起瓢泼大雨，面粉全淋湿了，而且车陷泥泞之路，砖上的面粉袋就像饺子一样往地上掉，当时就想，老天啊，你怎么可以这样对待一个想做事的人。最后在路边拦下一辆车把面粉运回去，准时送达工地，而数量则变成原来的三分之一。
经济视点报：遇到困难，是怎样坚持下来的？
王永君：对于我来说坚守很重要。很多时候我们已经坚持了很长时间，差一步就成功了，可往往就是这一步，把很多人挡在成功的门外。我还算不上成功，或者说距离成功很远，但我一直走在通往成功的路上。
经济视点报：什么时候开始接触商业地产？
王永君：亚细亚是做商业的，实际上做了很多地产销售项目，而我们那时洽谈接触的都是烂尾楼。1992、1993年，全国烂尾楼比较多，我们收购烂尾楼，以亚细亚的股份入股，亚细亚必须占51%的股份，就这样，亚细亚开了30多家店。我负责的东北区也成功敲定多个项目，从那个时候就开始喜欢商业地产（如果说那是商业地产的话）。
经济视点报：哪个阶段的营销策划做得比较满意？
王永君：在正弘国际俱乐部做营销经理，也是最用心做营销做策划的时候。毫不夸张地说，1997年4月回来，我们连做几个活动，非常经典。当时香港回归，我们很形象地做了香港回归的东方明珠等系列建筑。包括现在过的中国情人节，都是我和我们的团队策划的一系列营销文化活动，让中国情人节有效地进驻郑州，这两个活动做得风生水起。而我们举办的郑州首届“选美”形象小姐选拔赛，在当时也异常火爆。
经济视点报：商业地产、营销策划这些经历是不是为你现在的事业打下了坚实的基础？
王永君：郑州有很多专业住宅代理公司。在商业方面也有一部分。我们正好是这两个圆的交叉，我的经历也正好跨着这两方面，从亚细亚到正弘、到北京今典到长城集团都是地产商业，我研究商业运营和地产营销。御智公司帮助开发商招商运营商场，同时对商业地产策划销售，在这个交叉点上，我们感觉是一直在刀尖上行走，正因为我们懂得商业定位、运行规划，也深知地产的营销销售，很多商业地产开发商需要我们这样的公司。这样以来，就很累、责任也大，这也是我们为什么一直战战兢兢、如履薄冰的原因。
“商业地产前期的定位、规划、经营远远大于后期的销售”
经济视点报：站在专业角度，谈谈你对商业地产的看法？
王永君：商业地产，发达国家已经走出了一条成功的道路，有很多经验和轨迹可学、可循。别人做过的，我们可以模仿创新。随着城市发展、人口规模增多、城市扩容及城市配套的增加，开发商为了价值最大化，就需要考虑在商业地产上开发，也就是原来的商场、购物中心、百货升级改造变为核心的商业圈，其他新城则形成区域性核心商圈。商业地产，应该是学习中创新，创新中发展。
经济视点报：对于房地产市场调控政策下出现的“住宅黄了，商业红了 ”的说法，你怎么看？
王永君：随着城市发展，大开发商势必会将商业地产这个概念向下深耕。中国的商业地产已经出现供大于求。从御智商业地产研究这方面来看，商业地产开发一是体量过剩，二是会带来经营风险，三是开发商的资金链会受到影响。
因此，商业地产前期的定位、规划和经营要远远大于后期的销售，开发商一定要请专业机构做好前瞻性的相关定位和规划。
经济视点报：怎样避免商业地产过剩？
王永君：政府宏观调节，开发商慎重开发，专家学者真正研析、出谋划策。大家有共同点时找出空白点、差异点，在这方面做文章。做商业地产我倾向于开发商建立在理性思考、实际研究、现实考虑、全程谋划的基础上进行量化，经过理性分析得出科学结论，即便科学的结论也需要实践验证。
经济视点报：商业地产目前发展到哪个阶段？
王永君：如果说上世纪九十年代商业地产开发商是摸着石头过河的话，现在的开发商则是相对专业化分工，走向精细化。项目定位由专业公司前期做调研，设计有建筑规划，开发商整体把握，承建方就按照整个商业地产的格局去建筑，经营商做经营的事情，销售商就主管销售，对于御智来说，一方面代理销售，一方面负责商业招商经营。
经济视点报：你对商业地产前景持什么态度？
王永君：商业地产有广阔的空间。商业地产开发，对老百姓来说，家门口有超市、商场、风情街，当然很好；对一个城市来说，提升了城市的商业形象和商业档次，这是好事；对可选择的商家来说，货品又有一个可选择之地，也是好事。但对开发商的经营能力就提出了一个考验，未来的经营才是检验这个项目的可行性的标准，未来的优胜劣汰也是考验项目的标准。未来中国的商业地产将走向一种白热化的竞争，遍地英雄竞雌雄。
