马光远：70年后，何处安放我们的房子和灵魂？

　　最近，温州一则关于住宅土地使用权到期，如果要续期，需要缴纳高达三分之一房价的费用，让所有中国人都倍感震惊。温州历来是中国很多制度的自发创新之处，这一次，在住宅土地使用权问题上，温州又走到了全国的前面。

　　尽管温州有关部门事后做了所谓的澄清，说什么“近期媒体报道收取几十万元出让金才能续期是对信息的误读”。但从媒体事前的报道，以及温州国土局有关部门的介绍看，准备收费，而且准备高额收费肯定是真的。

　　土地使用权的70年大限问题，历来被视为都是悬在中国房地产市场的恐怖之剑，如何处理70年大限的问题，攸关几乎所有民众的切身利益，考验政府的智慧和执政能力，因而备受关注。笔者在过去一再提醒，很多人认为这个规定根本没有任何意义，因为中国的很多建筑根本到不了70年，但是，70年其实距离我们并不遥远。温州的案例再一次给全国的房东敲响了警钟：你们不过是住在租了70年的房子里而已，一旦到期，你们的房子如何安放？

　　稍对土地使用权70年大限有所了解的人都知道，由于中国特色的“土地国有”和建设用地的出让人必须是政府的特殊规定，对于70年大限之后，土地使用权如何处理，早在《物权法》立法的时候就引发了广泛的争论。在土地国有的情况下，土地使用权期满之后是自动续展，还是无偿收回，《物权法》最终作了一个妥协各方利益的考虑，《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”因为当时关于是否无偿续期，争议很大，为了确保《物权法》早日出台，就选择了搁置争议，模糊处理的立法技术。但事实上，当时占绝大多数的意见建议，土地使用权到期后只交象征性的费用自动续期。

　　媒体报道的温州收取高额续费的办法，意味着《物权法》取得的巨大进步荡然无存，直接倒退回1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，这个条例首次规定了“居住用地最高年限为70年”，而且还规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记》。”这个规定，可以说，充分暴露了“公权”和“私权”两种权利在博弈中的不对等地位，也体现了对私人产权的极其不尊重的立法指导思想。历史总是在进步，3年之后出台的《城市房地产管理法》，相对于这个规定，就有明显的进步：房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回，则有了明显的进步。从91年到94年的《城市房地产管理法》，再到《物权法》，在70年后如何处理的问题上，最起码大家就“自动续期”已经达成了基本的共识，而且即使收费，大家也认为应该是象征性的这点上也是有共识的。媒体爆出来的文章的做法可以说是置《物权法》与法治的进步与变迁于不顾，引发民众不必要的恐慌，令人匪夷所思。