朱大鸣：上海楼市已疯狂到极致！房价要跌了？

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　　上海的楼市已经疯狂到极致，当前的疯狂主要表现在拿地的疯狂。笔者之前一直是看多上海房价的，曾在2008年发表评论，观点是上海房价不怕跌，当时是基于这三方面观点支撑：

　　第一，上海作为世界性的大城市，随着经济地位的提高，其价值增值空间已经大大提高，甚至会出现比世界一些大城市更加高的房价。

　　第二，上海作为全国经济的排头兵，一向是资本、人才汇集的地方。而上海的土地毕竟是有限的，但是涌进上海的资本、人才却是源源不断的。第三，上海缺的不是资金而是土地。很多开发商拿不到土地，而且随着土地资源转化为财富的程度越来越高，房价上涨的空间也就越来越大。

　　然而到了现在这个时点，笔者也对上海未来房价提出很大质疑。可以毫不客气的说，中国房价主要推高者就是地方政府，每当楼市低迷过后房价一旦上涨途中，地方政府急吼吼拼命推地，而此时他们也瞄准这些大鳄地产商已经库存所剩无几，嗷嗷待哺需要继续拿地。而当前能够在一线城市拿地的企业无外乎这二、三十家央企、国企或上市国企，民营企业几乎沾不上边。

　　央企国企大佬们反正融资通道畅通，融资成本也相对低廉，约4%-4.5%左右，所以一旦地价拿高了，财务成本控制要比民企轻松很多。同时，这些开发商们还会轮流坐庄、通过制造新“地王”解套旧“地王”，因为每当一块新地王诞生，周边房价就拔苗助长，这也是造成地价节节攀升的原因。房地产开发高度垄断必定带来了当前房价的疯狂高企，受害的还是千千万万普通购房者。

　　上海虽然是世界性大城市，虽然是人才聚集地，但任何事物都要有个度。当前的房价已经远远透支了未来很多年的上升空间，房价在过去的十多年里涨了十倍、二十倍，而收入涨幅却远远落后于房价涨幅。可以这么说，当前的房价是无序、扭曲乃至疯狂堆积的。再具有魅力的城市，如果商务成本极高，房价只能使人仰望，那这个城市就会留不住人才，或者商业金融中心部分向外转移。

　　从投资的角度来看，上海房价动不动八万、十多万每平方，其累积的投资风险也巨大，如果限购政策能坚持执行，一旦成交量连续低迷。房价就会出现一定程度地下跌。所以投资人就会把视线转移到具有成长性的地区与城市，或去境外投资房地产。

　　当前全国70个大中城市，总体房价还在继续上涨，调控严格的城市如深圳已经较明显下跌，苏州也开始拐点向下。只要上海限购限贷政策能持续下去，这是一个必须条件，然后流动性少了，成交量持续保持低迷，那到一定时点房价必须出现一个拐点，到时候上海房价将出现一定程度下跌。但相信不会出现暴跌，否则金融体系将全面崩溃，政府又会全面松绑限购政策。所以上海目前不是买入的时点。

　　□ .朱.大.鸣　 .投.资.快.报