蔡云：商业地产发展如何应对中产时代的消费升级

　　

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长 蔡云    金融界网站讯 11月23日，2016观点商业年会在香港举行，大会围绕“中产阶段的商业潮流”展开探讨，金融界网站进行全程报道。中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云在大会上做主题演讲时表示，房地产“930”新政后，四季度成交量下滑成定局，商业地产中，库存依旧在加大，面对各种挑战，如电商冲击等，传统业态继续谢幕。

　　她认为中产消费成为个性化消费时代，体验式消费较多，市场正在打破品类界限，这是商业地产的发展趋势。而资本也是一个趋势，现在不是资产荒，而是商业地产需要思考一个问题：拿什么来应对资本？

　　以下是演讲实录：

　　各位同行，新老朋友，大家下午好！首先非常感谢观点地产每年给商业地产同行们提供交流的平台，很多朋友甚至是一年都在忙，每年见一面，每次见面都会碰撞出新的火花。在此，我代表中国房地产行业协会预祝商业盛典的成功，希望各位同行在这里每年有所收获以及交流经验。感谢观点地产的同行辛勤工作，让我们每年在行业上碰撞交流一次。

　　进入今天的主题“商业地产发展如何应对中产时代的消费升级”。短短的15分钟对我来说，对于中产阶级消费需求的了解和需求的发展方向无法一一展开。我们今天和明天可以继续深入探讨。我非常珍惜这15分钟，希望和大家共同交流、探讨这个话题。

　　谈到房地产市场，每年都要回顾一年的情况。1-9月份很火爆，引发了“930”市场调控。1-9月份投资增高，土地热情增高，销售额增长了，从去库存的风风火火中确实去了库存，开发企业有所收获。9月份可以看到全国房价同比往上增长，各地房地产开发贷款增速回笼，个人资产并没有发生钱荒，一线市场引领全国市场，同时行业集中度越来越高，一线市场的热情和高涨延到二、三线城市。我们10月份至今，“930”新政下来后，典型城市环比下降。北京、深圳等城市涨幅下跌。我想开发投资、同比、销售额都在同比下降。我们在10月份拿到的数据是70个大中城市的数据，一线和二线都环比调落。战略策略和市场出现了房价停止上涨。整个房价供应量和销售量逐渐回落，市场趋于理性。

　　刺激度和全年的预估，在座都是同行可以看到市场，一是组合权的出击，可以说房价平稳回落是评价本次宏观调控政策市场的检验标准。宏观调控加上监管的策略，双管齐下，使我们市场趋于理性。可以看到四季度成交量下滑成定局，不可能没有任何动作。原来一个政策三个月显现，现在立即显现。中央去库存，因城施策，我们的一二线热点城市肯定会受到一定的调整和调控。全年市场度比较集中，可以看到北京尽管这次调控，北京传来的消息是尽管土地拍卖市场被限制了，热度不减，今后的买地对于今后两、三年开发周期来讲，还是有一定的价格支撑。开发企业面临的风险更大，这是现在市场最基本的问题。商业地产特点，每年来到观点地产都在“双11”后，“双11”每年一次次刷新新纪录，库存继续加大，不仅仅是住宅，商业地产的库存更大，这种库存不仅仅包括销售库存，更包括持有阶段的库存和控制。电商继续充斥实体店，全国都是这样。刚才我跟李总讨论，为什么香港没有，香港充斥小，内陆冲击多，这当中有很多因素。市场都可以看到，如何做这个市场是我们现在要考虑的问题。

　　关于今天的发展趋势，2016年进入以来，中产消费成为个性化消费时代，大家知道中产阶级，实体商业必须回归价值创造的本质。体验式、场景式等体验式消费，包括体验感受消费，回到生活方式的转变，有了电商、便捷购物，怎么会到百货公司购买自己需要的产品。个性化市场占领细分市场，不再是大众的、标准的、统一的、物美价廉的，而是很个性的市常打破品类的界限，不再是单独的百货、单独的体验、单独的吃，吃喝玩娱购游，包括健康体验、文旅等平台，百货业必须有新的出路。高水平资产运营凭借自身良好的实力会在市场占领主导地位。现在不是资产荒，而是我们拿什么应对资产，没有好的管理，怎么有资产和资本的合并和发展，这是我们商业地产发展的重要趋势，我们呼唤证券化，我们拿什么应对资本，这是需要我们行业思考的问题。

　　谈到今天的发展，中产阶级，当会务组把这个概念给我后，什么是中产阶级，我们是不是，大家是不是，模模糊糊的可能是。真正的中产阶级，我国现在没有任何一个官方的概念中承认这个阶层，而是从经济学范畴模糊叫中等收入阶层。麦肯锡研究1.35-5.39万收入，国家统计局是7000元收入。一个家庭年收入达到45万以上，算是中产阶层。从1978年以来，国家市场取向营造了市撤境，政治、经济环境、对外交往环境、科技发展、时代发展造就了中产阶级，所谓的中等收入阶层，给他们提供了成长的环境，这个环境可以看到中产阶级不发达造成社会的不稳定的根源，如果中产阶级越稳定，社会越稳定，中产阶级是消费文化的主流，抓住中产，就专著精准、市场主流，这是我们发展方向。我们现在研究什么是中产阶级，中产阶级消费什么东西。一是品质、品牌、品类，不会是其他的东西，我们要注意真正顶尖的品牌、顶尖的消费不是经常消费的，抓准中产阶级的时代特点、消费主流；二是注重体验、享受和休闲，不再是吃饱饭，而是吃饱饭后的享受体验，中产阶级要差异化，他要自己知道是中产，心里清楚我不是富豪，也不是最低的社会等级，一定要区别出来。区别社会最底层，大部分是恶意区别的。中产阶级处于东西方交融的时候，世界一体化，全球一体化，资讯一体化，经济发展带动不同阶层的发展。我们清楚中产阶级是我们的客户对象，目标客户群，更多的是我们的购物中心、商业地产，提供的是中产阶级。

　　消费提升，国家统计局讲究三叠加，在经济下行的压力下，投资出口增速放缓，肯定是消费支撑。消费靠能消费得起的主流人群消费作为支撑，国家现在适时提出供给侧改革，刺激消费，正好适应消费升级的表现。消费升级包括从温饱型向小康型的转变，我们知道吃饱了，从房子、固定消费品、耐用消费品到现在的享受型消费，我们经历了消费的变革，在这个变革中，中产阶级希望得到一种温饱型向小康型的转变。消费从低端到中端、高端发展，这是发展的缓慢过程。整个消费不是简单的，而是高层次、有质量、有内涵。消费形态转变成服务型，不只是买房、买车，更多的是向服务型，我要享受、度假、休假、体验，享受一切生活便捷。消费方式由线下向线上融合发展，我们知道互联网经济整个对我国经济促进非常大，我们有53%的网民，更多的是8亿网民，特别是移动消费，肯定是线下向线上发展。消费行为从简单的模仿、体验、物美价廉、从众变成特殊的方面。我们可以看到当前的居民消费已经从住宅、买房、买车考虑。我们知道2015年人均住房面积，城市内大概是35.8平米，农村49.3平米，老百姓(行情603883,买入)每100户人家有31户有车。2015年居注交通包括效应的变化超过了全年消费的53.4%，所有消费中，这个占很重要的部分。我们的消费从现在从众型到个性化消费，人均购买通讯工具，收集、iPad人均消费183元，数字相当大。消费市场是这样的构成存在。消费升级下，我们对市场要求，我们做什么，一要满足精神需求，小众走向大众，不再是简单追求的不再是财富地位，更多的是细节。我们愿意为产品支付高消费。非生活必需品占比越来越大，关注人文、人性、人本质和消费本质的回归，这是我们的标准。想方设法的体验市场的发展，我们商业地产应对这样的市场，就会得到供给和消费的完全配比，使得市场健康、稳定的发展。