高溢价争抢地王的现象将难以重现

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 黄志龙

　　房地产土地市场的成交均价和溢价率的快速回落，一方面印证了监管部门正在要求存销比较低的城市加大土地供应中住宅用地比例，另一方面也了反映了房企对市场的整体前景并不乐观，拿地积极性显著回落，高溢价争抢地王的现象将难以重现。

　　国家统计局发布的2016年经济数据表明，在2016年四季度“史上最严”的房地产调控政策的影响下，房地产开发投资于12月出现了反弹，全年累计增速达到6.9%，略低于当年4月7.2%的高点，这令各路分析人士和投资者颇感意外。人们不禁要问：房地产投资反弹在2017年能否持续？经济稳增长目标还能不能寄希望于房地产市场的再度爆发？前景似乎并不乐观。

　　热点城市短期补库存带动房地产投资反弹

　　2016年前三季度，在放松限购和宽松的信贷政策推动下，房地产去库存达到了一定的效果，这在决策部门点名的16个热点城市表现得尤为明显。

　　从全国范围来看，2016年末商品房待售面积6.95亿平米，同比下降3.2%，其中住宅待售面积为4.03亿平米，同比下降11%，库存去化4991万平米(参见下图)。

　　然而，必须承认，全国商品房特别是住宅去化过程，主要发生在热点城市，其中北京、上海、南京、厦门、合肥、郑州六大城市的住宅库存量和存销比均降至历史低位，六大城市住宅库存分别下降了284万平米、414万平米、302万平米、135万平米、316万平米(至10月末)和340万平米，总计为1791万平米，占全国住宅库存去化规模36%，在其他10个热点城市，住宅库存量也都出现了明显的下降。

　　住宅库存的快速回落，使得热点城市的房企明显加快了存量土地的开发节奏，从而带动房地产开发投资整体反弹。2016年以来，深圳、南京、郑州、广州、天津、福州等城市的房地产开发投资增速，明显高于全国房地产开发投资整体增速(参见下图)，而北京、上海两大一线城市房地产投资增速之所以低迷，一方面是两个城市已经进入存量房时期，另一方面是房企持有的土地储备十分有限，土地供应严重不足，开发商处于无地可开发的状况中。

　　补库存带动房地产开发投资反弹能持续多久？

　　短期补库存带动房地产开发投资反弹能持续多久？这是决策者和市场分析人士普遍关心的问题，其答案可以从历史数据中窥见一斑。

　　在过去十年时间内，我国商品房销售回落对房地产开发投资造成的明显影响大体经历过三个周期：

　　第一个周期是2007年10月商品房销售额增速达到51.5%高点，随后出现大幅回落，但房地产投资直到2008年6月才达到高点，滞后时间大约为8个月。

　　第二个周期为2009年11月商品房销售额增长高点为86.8%，房地产开发投资在6个月后的2010年5月冲顶到38.2%，随后缓慢回落。

　　第三个周期为2013年2月销售额的高点为77.6%，而房地产开发投资在同期出现回落，此后保持了大约半年以上的高位增长(参见下图)。

　　由此可见，房地产开发投资增长的高点，滞后于房地产销售额增长的高点大约6个月时间，但滞后的时间已经明显缩短。

　　当然，我们不能把历史经验完全套用在未来的趋势预测上，但2015年以来房地产市场繁荣，以及2016年四季度房地产调控之后的销售回落，同样将使得当前的房地产企业补库存时间将保持在大约3-6个月。

　　因此，在热点城市补库存带动下，2017年前几个月房地产投资保持相对稳定增速可能性较大，但长期回落的趋势已基本确立。

　　房地产市场的中长期前景如何？

　　那房地产市场的中长期前景如何呢？要回答这个问题，不能仅关注短期内以存量土地开发、补库存为主导的房地产投资增长反弹，而更应关注土地市场的交易均价和溢价率。

　　2016年9月，全国100大中城市住宅用地楼面均价达到历史峰值6719元/平米，12月为4970元/平米，四季度累计回落26%。相比较而言，土地市场成交溢价率更能反映开发商对房地产市场前景的信心水平，土地成交溢价率同样在2016年9月达到104.27%，超过2010年2月的历史峰值96.41%，至2016年12月，溢价率连续回落到37.86%(参见下图)，开发商非理性争当地王的热情明显减弱。

　　综合来看，当前房地产开发投资的短期反弹，主要原因是热点城市在经历过去两年快速去化后的加快补库存投资。后期房地产销售额将继续保持回落，因此补库存持续的时间不会太长，预计大约3-6个月。

　　关于中长期前景，房地产土地市场的成交均价和溢价率的快速回落，一方面印证了监管部门正在要求存销比较低的城市加大土地供应中住宅用地比例，另一方面也了反映了房企对市场的整体前景并不乐观，拿地积极性显著回落，高溢价争抢地王的现象将难以重现。

　　(本文作者介绍：苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高级研究员。)