马光远：楼市限购政策升级 2017房价走向何方？(2)

　　第五，有些地方，房子仍然是炒的，比如环北京地带，“京津冀”这三个字基本被炒糊了，在产业、人口、公共政策还远远没有到位的情况下，甚至交通仍然在规划中，房价已经提前暴涨到位，满眼都是投资客，购买的群体主要是北京人，北京人购买这些房子大多都是出于投资，而不是居住，这是一个完全因为投资需求疯狂的市场。

　　这种人为制造出来的热度不仅影响京津冀一体化的战略，而且对房地产市场的走势产生了极坏的影响。

　　在市场对政策本身不信任的情况下，市场的反弹力度超过了预期，如果不在政策层面释放明确的信号，市场可能再次面临失控的局面，继续推升价格泡沫，提升系统性风险爆发的系数，这是任何人都不愿意看到的。在这种情况下，连续出台政策，释放明确的红线和信号不仅必要，而且及时。

　　但是，在释放信号，划出红线，表明态度的同时，必须对目前实施的一些政策进行反思。今年很多城市表态，要确保“房价环比不上涨”，为了完成这个目标，无所不用其极，采取各种办法限制高价楼盘上市，这样做的结果是人为制造了短缺的恐慌，为什么杭州、北京等城市新房一房难求，根本原因就在于人为控制价格，导致开发商要么推迟开盘时间，要么想方设法规避限价措施，加价卖房就成了流行规则。

　　再比如，在土地供应上，尽管北京在刚发布的文件里长篇累牍为自己辩护。说一些媒体和中介对今年北京的土地供应计划有曲解和误读，称今年实际供地量将是去年全年实际供应量的2.5倍。这只能说明去年完成计划太差了，这也是导致北京出现恐慌性购买的主要原因。

　　必须强化热点城市的土地供应计划执行情况，对完不成计划的应该进行问责。政府不应该搞土地饥饿营销，制造人为的恐慌。

　　我前面说过，这次加强版的限购限贷政策，其实是给市场释放明确信号，也是给划红线，高层绝不愿意看到房价失控最终导致泡沫演化成系统性风险，这是“稳”的总方针不允许的。基于以上分析，短期中国房地产市场全面降温的可能性在提升，人为导致的热炒之风应该会治理，市场会回归理性。

　　如果政策信号明确，一些该调整的城市会调整，风险也会在短期释放。从历次的调控看，加强版的调控之后，市场在三个月到半年的周期内会明显降温，当然，从2010年以来房地产政策的周期看，很少有坚持两年的，因此，本轮出于降温和主动排险的调控，不出意外应该会在两年之后迎来转折点。

　　未来的市场怎么看，还是以前的判断：短期看政策，中期看城镇化进程，长期看人口转折点。就城镇化进程和人口而言，轻言中国房价崩盘的时间恐怕又会遭遇市场的嘲笑。

　　但在调控周期下，市场安全的范围一定会继续收缩，我之前提出的绝大多数城市选择买房可以等到六月份市场和政策明朗之后再做决策。而不考虑短期的波动，中期没有问题，可以选择随时出手买房的范围，只会在我提出的“4+10”，即四个一线城市，加10个核心城市及国家级的城市群。

　　今年三线城市的热度不会持续，房地产的主角永远轮不到三线担纲，他们永远是跑龙套的角色。