融创收购天津著名“烂尾楼”，烫手山芋还是香饽饽？(2)

目前，天津星耀的法人已由星耀集团董事长颜语变更为王斯恒，后者同时担任项目经理。公开资料显示，王斯恒此前是融创城项目总经理，而融创城，是作为融创“臻生活”高端产品系在天津的首推力作，是一个纯住宅项目，只有一些底商和一个集中商业业态。这是否意味着，融创将会摒弃那些“烧钱”的规划，将星耀五洲改建成下一个“融创城”？

这未必不是一件好事。虽然仍有部分业主怀念星耀五洲当年规划的美好愿景，但更多业主则希望融创能更“切合实际”。“我们肯定是希望（社区里的配套设施）越高级越好，但也不想看到融创像当初星耀那样，好高骛远，让项目再次烂尾。”廖威向见地君表示。

然而此前天津融创城总建筑面积只有50万平方米，远不及星耀五洲的235万平方米，对于缺乏郊区大盘经验的融创而言，这又是一道需迈过的坎儿。

而且，当初被拆除的高尔夫球场，已闲置多年，业主们担心，若融创将其建成高层，势必遮挡住北美高层的视线。“当初我们买楼的钱里还有高尔夫球场的均摊呢。”这或许也是融创需要权衡的地方。

?

?其三，是交通配套的问题。

想要维持高端娱乐项目运营，需要能够吸引足够多的高端消费人群，但在天嘉湖附近，至今没有郊区轨道规划，当初承诺在星耀五洲设站的轻轨线，仍遥遥无期，导致项目很难吸引来合适的客群。

而且，随着滨海新区向东发展，南部优势已大大减退，“津南区发展重心已转移到津沽公路天津大道一侧，延伸到辛庄和咸水沽，项目所在的小站八里台一侧已经很久没有利好消息了。”天津资深地产媒体人姜昊告诉见地君。

不过，天津市2017年规划中明确提出地铁八号线将开通，其中咸水沽站设于二八线与津南环线交口处，距离公交207路金才园站直线距离仅二百米，而207路终点站即星耀五洲展示中心。

简单来说，由星耀五洲展示中心坐公交到地铁站只需要20多分钟。不过，像星耀五洲这样的超级大盘，仅靠一趟公交车，是远远不能满足通勤需要的。如果未来交通问题不解决，业主出行依然是最大的难题，潜在购房客流也可能会被吸引至咸水沽海教园方向的楼盘。

融创“嗅觉”：烂尾楼的“大价值”

收购“问题标的”，似乎已经成为融创的“偏好”。

“这个行业并购的就是土地的价值。” 孙宏斌有句名言流传很广，“如果你现金流没有问题，但是你的土地没有价值，转着转着最后转了一个窟窿。如果你现金流有问题，但是你的土地是有价值的，那还是有人愿意收购你的，公司是可以卖掉的。”

星耀五洲恰恰是后者。津南区，乃至天津都很难找出这么一块资源禀赋上乘又可以大规模开发的土地。星耀集团当年拿下天嘉湖地块，还包括了7000余亩水域，是天津极其稀缺的湖区资源。因此收购公告一出，一名曾参与过项目开发的高层管理人员即对见地君表示，“是件高兴的事，幸好没臭了那块美丽的土地”。

通过这次收购，融创获得了约300万平方米的计容土地资源，未售面积占比近八成，还有极大的发挥空间。

在星耀五洲刚刚陷入延期交房困境的2012年，融创还是个年销售额只有小几百亿的房企，如今，融创已跃居房地产企业排行榜第七名，年销售额过1500亿元，资金实力和资本运作能力超群，在过去一年收购较多的情况下，仍然手握698亿元的现金。这样的融创，再回头“吞下”星耀五洲这个巨无霸，已经宽裕许多。

更重要的是，土地成本极低，按照权益80%权益计算，星耀五洲未售计容面积的楼面单价为5454元/平方米。对比2016年12月5日，龙湖在咸水沽镇拿下的地块，楼面地价已经达到1.1万元/平方米，而且，这个价格，溢价率还只有11%。更别提文章开头提到的，融信和禹洲拿下的北闸口地块，楼面地价已接近1.4万元/平方米。

这个市场的门槛正在逐年上升。在过去的2016年，天津土地出让热度急剧上升，成交楼面均价为5390元/㎡，溢价率为66.84%；要知道，在2015年，天津楼面均价只有2941元/㎡，溢价率也只有6.46%。

融创亦在公告中阐释了收购的理由：“将有助于进一步增加本公司在天津的土地储备和市场份额，并进一步巩固本集团在天津市场的领先地位及品牌影响力。”

“和星耀比，融创更接地气，应该值得信任。”星耀五洲的一位前操盘手这样对见地君说。

当年，“助推”星耀五洲滑向深渊的，还有一个重要的原因，那就是公司内部一系列不合规甚至反常的管理秩序。最突出的表现是，对营销部门极其不重视。不过，以强悍营销力著称的融创入主后，精准的周期判断和高端产品的打造能力，仍然令业内对这桩收购报以极大的期望。

然而，作为天津本地房企，融创能否得到更多来自政府方面的支持，是突破当下难题的关键所在。

见地君注意到，在一些城市，对烂尾楼的处理在政策上是有优惠的。比如2004年9月，深圳市政府曾出台《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》，明确提出烂尾楼可以采取合作建房或直接置换土地使用权的方式来盘活，并且制定了免除拖欠地价款利息、滞纳金、土地使用费及顺延土地使用期限起始时间等优惠政策。

后来，不到三年，“子悦台”变成了深圳佳兆业中心，成为佳兆业第一个商住综合开发项目。

目前来看，天津尚无此类明文规定。不过，一个很少有人注意到的细节是，津南区政府暂时不打算搬了。当年，津南区政府从咸水沽镇迁址到星耀五洲所在的八里台镇，以示支持，后来双方“默契”被打破后，津南区政府于2012年表示计划将来迁回咸水沽镇。

但2017年2月，津南区政府在《政民零距离》栏目中回复市民，目前区政府仍位于八里台镇津港公路和天嘉湖路交口，目前暂无任何搬迁计划。

这或许是一个信号。