马光远：2016年买房靠谱吗？

房地产从过去的炎炎烈日转瞬进入冰冷的寒冬

　　中国房地产不倒的神话在2015年这个冬天即将过去之时，终于露出了要倒下的迹象。

　　想起2013年中国房地产市场的火爆，火爆至年底，市场上几乎没有了真正的空头，几乎没有人敢再预判房价会下降，乃至于笔者那个时候写了一篇《美国退出QE将对中国房地产致命一击》的文章并没有引起太多的反响。在文章中，我呼吁，中国房地产政策应尽快从抑制房价过快上涨转向防止房价下跌可能引发中国经济的系统风险。

　　恍若一梦，房地产从过去的炎炎烈日转瞬进入冰冷的寒冬，从2014年3月杭州房价下降到今天，全国房地产投资增速从过去的20%多下滑至今年11月的1.3%。作为房地产风向标的四大指标：房屋新开工面积下降14.7%，房屋竣工面积下降3.5%，土地购置面积下降33.1%，土地成交价款下降26.0%。这四个指标同时下降，可谓极为罕见，房地产至此进入冬天无疑。一旦完成这种转换，你会发现，过去市场上流行的什么“刚需”，什么“城镇化”之类的支撑高房价的噱头都没有任何用。这就叫市场。当市场的风向彻底变了之后，不管政策如何发力，市场并不会乖乖跟着政策走。

　　这次中央经济工作会议在之前中央财领导小组会议、国务院常务会议、政治局会议的基础上，再次发力，提出了一整套化解房地产库存的政策组合拳。综合起来有这么几点：一是仍然将化解房地产库存的希望寄托在农民工的身上，提出“通过加快农民工市民化，扩大有效需求。”；二是允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；三是提出未来制度改革的方向，是“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”；四是提出要发展住房租赁市场；五是提出鼓励开发商降房价；六是提出要促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；七是提出取消过时的限制性措施。

　　这七大措施，概括起来讲，就是鼓励农民工买房，构建新的住房制度体系，取消限制性的措施，推动开发商兼并重组，降低住房价格。可以说，这套组合拳，是多年来围绕房地产市场最全面的一次解决方案。然而，坦率的说，由于短期去库存的功利性目标太明确，尽管其中提到了“新的住房制度”，但政策的内涵模糊，如何构建，并没展开。将未来房地产的希望寄托在农民工买房，以及开发商降价上，笔者在之前的文章中分析过，如果没有一整套的政策举措，真的不现实。

　　第一，笔者过去一再讲，农民工救不了房地产。把中国房地产去库存的希望寄托在农民工身上，等于是想让穷小子娶公主。一方面高高在上的房价和农民工的收入不匹配，另一方面，农民工能在户籍地的城市买房的，早都买了，而能够在就业地买房的农民工并不多。至于租赁市场，多年来其实和农民工无缘，不管给多大的优惠，农民工并没有租商品房的实力和习惯。

　　第二，希望开发商降房价也不现实。在政策刺激下，一线城市、重点城市、人口未来流入城市的房价不要说降，不要再次猛涨都算不错，而三四线，四五线受库存的压力，尽管涨不起来，但大多数三四线城市的房价已经没有太大的降价空间。三四线城市最大的问题不是价格泡沫，而是数量泡沫。再说得彻底一点，即使开发商降价，也距离农民工的购买力仍然距离很大。

　　第三，管理层和房地产市场的所有人都应该意识到，房地产得了大病，在房地产繁荣的时候，很多人被冲昏了头脑，贪婪的享受着房地产泡沫的饕餮盛宴，而鲜有长远的考虑。今天中国房地产面临的问题绝非库存那么简单，库存扭曲的背后是整个房地产制度体系的缺失。在房地产上升的周期，没有抓住时机构建符合中国国情的制度体系，也没有为市场下滑时给予足够的政策储备和风险防范机制。从而使得中国房地产到了今年，其病已经入膏肓，可谓疑难杂症。如果认为，时下的房地产之病只是在库存，那就太天真了。

　　第四，我们仍然没有看到管理层对整个房地产市场进行脱胎换骨的决心。比如，土地的买卖问题，预售的问题，税费的问题，产权的问题，住房金融的问题，贷款利息抵税的问题，都没有提上日程。中国房地产不理性、 不稳定、不健康的关键仍然是长期制度的缺失，而不是别的。要真正使中国房地产健康起来，需要抓紧时机，弥补房地产制度建设方面的欠账，抓紧取消或完善房地产预售，抓紧全国推行房产税，抓紧对全国住房进行普查，抓紧房地产登记的全国联网，抓紧建立中国住房银行，抓紧推行贷款利息抵税政策。在这次中央经济工作会议文稿正式发布前，误传70年的产权制度要取消，后来证明是个乌龙。我在想，要是这不是乌龙，起码意味着有比较靠谱的制度出现。

　　最后我想说买房的问题。

　　如果未来的房地产政策到此穷尽，则结果肯定是令人失望的，既解决不了中国房地产当下的库存危机，也解决不了长期健康发展问题，如果在住房金融、税费减免等等方面构建真正的制度体系，中国房地产则有希望实现脱胎换骨的变化。相信明年为了完成去库存的任务，信贷政策，税收政策，财政补贴，住房金融等方面都会有一定的动作，20%的首付肯定会推出，各种短期的措施都意味着买房可以享受刺激的红利。一线城市、重点城市以及未来人口流入的城市，肯定是买房的最佳时间窗口，至于投资其他城市的房地产，意义并不大。如果为了居住买房，明年肯定也是好的时机，毕竟政策的刺激力度不会小。但也是仅此而已。总体而言，中国房地产的病和人类历史上每一次房地产泡沫出现后的病症没有本质的区别，有泡沫，就会有破灭，而泡沫什么时候破灭，只有神仙知道。

　　也许神仙都不知道。

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