乐居观察：杭州楼市正在进入新一轮拼杀

限购时代终结，杭州楼市是否进入抄底时机？（摄/沈珏）

  文/新浪乐居记者 潜雄斌

  今年杭州楼市真正意义上的第一轮价格拼杀起于年初德信北海公园清盘降价，此后价格战在杭州多个板块此起彼伏地打响。随着购房者观望情绪凝聚，杭州楼市长时间陷入胶着状态。打破这一僵局的是杭州限购政策的全面取消，杭州楼市重新活跃起来。

  7月29日与8月29日，“部分放开限购”和“全面放开限购”的政策利好横空出世，杭州为期4年的限购史彻底终结。正如乐居记者调查所了解到，解限之后，很多楼盘来电来访量大幅上升，购房者下单的犹豫度明显降低，整个楼市信心也得到了显著提振。从开盘来看，暌违多时的“售罄”、“日光”等热销现象再次出现在杭城。

  但必须要认清的是，热销现象仍是个别现象，从基本面来看，杭州楼市仍难言回暖。在部分低价入市楼盘销售表现极尽抢眼之外的是，大多数楼盘仍深陷滞销泥潭。这说明限购取消并不能让所有楼盘都热销，楼市“野蛮”时代真的一去不复返了。

  从近期金茂悦、赞成杭家、欧美金融城等热销盘来看，很容易发现，促使购房者毫不犹豫下单的因素是价格，上述楼盘无一不是低价入市，撬动了板块的价格体系。乐居记者观察到，开发商只要是诚心提供高性价比的产品，自然就能得到市场的认可。

  在目前“热销楼盘与滞销楼盘并存”的行情下，滞销楼盘必然要加大折扣、优惠力度，调整价格以求扭转局面。此外，随着9、10两个月杭州楼市库存量增加，开发商仍面临市场带来的压力，因此可以判断，尽管蛰伏半年之久的开发商遇见了政策最好的金九银十，显得十分吊诡的是，杭州楼市却正在进入新一轮价格拼杀。

融创杭州印项目现场，商业地产项目意外受到市场关注。（摄/万明佳）

  现实是残酷的：多数楼盘仍在滞销

  位于杭州未来科技城板块的欧美金融城一周内两次开盘，先后成交500多套房子，是杭州楼市8月成交量最大的楼盘。在此之前，万科未来城自限购松绑以来先后两次开盘，也是这两个月以来的热销盘代表之一。

  值得一提的是，金茂悦放低“身价”，以低于最高价格预期将近4000元/平米低开入市，受到市场追捧，据开发商公开的数据，当天全部售罄。几乎同时开盘的赞成杭家也迎来“日光”，9月5日，近800人涌入赞成杭家开盘现场，折后均价约7800元/平米，184套房源仅2小时便一售而空。9月13日，大家运河之星首次开盘，均价9500元/平米左右，三小时去化9成。

  自限购放松以后，杭州不少聪明的开发商借助政策利好的势头，迅速执行开盘并取得好成绩，加上舆论造势，容易让人误以为杭州楼市已经火速回暖。但“热销”仍只是个别现象，热销的背后其实是开发商“以价换量”的结果，而且定价也需要十分讲究，并不是只要降价或低开就能获得热销，在定价上，一定要将潜在客户的心理预期研究透彻，否则开盘只能差强人意，这样的失败案例最近枚不胜举。

  热销楼盘是少数，多数楼盘仍在滞销泥潭里。据乐居记者调查，不少楼盘开盘后对外发布数据去化7至8成的，其实真实的成交率可能仅仅只有三四成，这样的楼盘比比皆是。尽管不能跟“楼市大热时开盘不是售罄就是去化七八成”相比，但在目前这样的行情下，三四成的去化量可以算是不错了。

  更不济的是，即便是限购全面取消的情况下，杭州仍有不少楼盘开盘超过一个月之后，成交率仍不足一成。比如城东新城板块某楼盘，定位为该板块单价2万元级别的首改型楼盘，推出181套房源，但一个月过去，仅成交12套。如果说由于限贷政策造成了改善楼盘去化困难，那么丁桥板块的某个刚需盘同样遭遇这样的尴尬情况，这个刚需盘最新推出302套房源，但一个月之后的成交数据仍不足一成，相当不理想。

  这就是杭州楼市的开盘基本面，呈现出冰火两重天的两极分化。不过购取消之后，由于开发商积极推盘，杭州楼市成交量上有不少涨幅。由于大量楼盘集中在“金九银十”开盘，比如计划在9月份开盘的楼盘就有54个之多，可以预见的是，杭州楼市接下来几个月成交量可能会保持高位水平。

  但与成交量一同上涨的是杭州楼市的库存量。截至9月23时，杭州全市可售房源总量13.5万套，比上月前多了2000多套，其中住宅有9.27万套。有机构预测，到今年底，杭州库存量很有可能突破15万套大关。

  这也就是说，来自市场的压力不减反增。对于开发商来说，加紧去化是较长一段时间里的最重要的目标。而接下来，未来供应量明显很大的板块，同区域内楼盘同质化严重的板块，以及缺乏产品竞争力的项目，要想在下一个轮市场竞争胜出，可以引用媒体报道过的一个观点，即“除了降价之外，恐怕再也找不出更好的销售利器”。

乐居记者上周日下午逛了申花板块热门楼盘依次是金茂悦、壹号院、融信蓝孔雀、申花里。
相比之下刚刚开盘的金茂悦（图）售楼处人气最高。（摄/单华平）

  实探杭城各大板块：信心正在重塑 实际影响有待观察

  金九银十作为房地产的潮汐性旺季，加之上半年开发商的推盘节奏普遍缓慢甚至推迟，到了今年的这个节点，多数开发商都选择“有所作为”。据新浪乐居数据统计，9月份杭州预计开盘项目有54个之多，如果不出意外的话，10月份开盘数量不会比9月份少。

  蛰伏了半年的开发商遇见政策最好的金九银十，于是积极推盘；犹豫了半年的购房者遇上供应会井喷的金九银十，又一次站在了楼市有利的一方。只不过，这两个“遇见”会给杭州楼市带来怎样的嬗变？全面取消限购之后，杭州购房者最真实的想法又是什么？

  9月13日至14日，新浪乐居记者实地探访杭州各大板块热门楼盘，并发回第一手观察报道。