【前线】开发商爆发债务危机?????黄山元一大观业主投资被套牢
本报记者 曹学平 陈家运 黄山报道
八月的皖南,还是盛夏，但购买了“黄山大观”分时度假项目的业主还奔走在维权的路上。
今年4月，分时度假项目“黄山大观”的开发商—安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司 （以下称黄山元一公司）爆发债务危机。进而引发该项目第三方经营商--黄山柏瑞酒店管理有限公司已经多月没有支付业主的经营收益,此外，后期购买了2、4、9、10号楼的业主还面临着装修烂尾的风险。
《中国经营报》记者获得的黄山元一公司及两家股东呈送给黄山市相关领导的文件显示，该司已经陆续投入3.8亿元资金，至今处于亏损状态，现在双方股东已经无力继续投入。
违
约
元一黄山大观，位于黄山市屯溪区江南新城美丽的新安江畔，与屯溪老街隔江相望。占地302亩，总建筑面积36万平方米。
2010年，黄山大观正式开售，至今已经销售约7栋多层、7栋公寓，共1000多套房子。该项目2010年的销售均价约是1万元/平方米，带高端装修，这个价格已相当于当时周边项目市场均价2倍多。此后,销售均价一路走低，目前第四期在售小米公寓均价为5100元／平方米。
此前为吸引投资客，黄山元一大观对一期的购买者承诺的每年超过8%的租金回报无疑是他们的重要筹码。
据一期业主提供的委托经营合同显示,业主将购买的建筑面积为60.99平方米的物业从2010年1月1日至2021年交给第三方独立经营，前3年第三方不支付管理经营收益，该物业从2013年1月1日至2021年12月31日期间月经营收益为4146.5元，第三方按月支付。而二期，三期则是前三年一次性返还房价的20%，第四年开始，该物业交给第三方独立经营，业主可以分到经营收益的50%。
不过,这一回报都要求业主在购房后与黄山柏瑞酒店管理有限公司签署协议兑现。在发展商的宣传资料中曾称，“柏瑞”是一家有百年历史的瑞士酒店管理公司，但工商登记资料显示,黄山柏瑞酒店管理有限公司股东为两个自然人,注册资金1000万元,成立日期为 2009年7月13日。
此前,有业内人士对此作过一个分析，“一家酒店如果缺失如会场、餐厅这些基础设施，那它本身的配套就已决定了他的市场定位是以接待一般性的旅游观光团体为主。而此群体的住宿间/夜消费则主要集中在200-300元区间。至于消费能力强的商务、会议团则极少选择这种设施尚不完善的酒店。加之元一酒店所处地理位置并非市中心，一般的商务散客也很难自行找上门，所以此类的产权式酒店所针对的客户市场应该是以中低端团体为主。另外该类群体淡旺季非常明显，产权式酒店要想确保高入住率及每间房年回报3万元的纯利几乎是不可能的。”
那么业主一年近5万投资收益回报如何去兑现?除了开发商贴现没有第二种可能。但是项目一旦售罄开发商还有什么理由去贴这笔钱?唯有靠酒店管理公司去挣，但是酒店管理公司挣不来这个钱，毁约在所难免。
据业主反映，黄山柏瑞酒店管理有限公司单方面违约，自2016年4月份起就未按照合同规定返还一期业主收益，且没有给业主任何文字或电话解释，已事实违约。
黄山元一公司也在解决方案中表示，在已售房产中有8%的固定回报部分，黄山项目已经贴了6年了。现在公司面临困难，实在无力再贴了。
对于一期业主来说，目前只是收益无法兑现。而后期购买的业主面临的麻烦更大。
据业主反映，经过黄山市恒平公证处公证的黄山元一公司与业主签定的《商品房买卖合同》附件三明确规定了装饰、设备的标准，其中电梯为瑞典通力或同档次品牌，卫浴为科勒或同档品牌，灯具、空调、灯具等则是配备一线品牌。而目前的情况是3、5、6号楼没有达到这个装修标准，且购买了这3栋楼的业主只收到了年化率不到2%的收益。
而2、4、9、10号楼目前还是毛坯，电梯、安防等基本设施都没有安装好，购买了这4栋楼的业主面对的是装修烂尾的风险。
一位一期的业主在接受本报记者采访时表示，对于二，三期的业主来说，开发商有欺骗行为，一期则是收益的合同纠纷。
4月26日,黄山市房管局发出公告表示,因安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司开发建设的黄山元一大观项目涉嫌购房合同违约行为，造成较为恶劣的社会影响。经研究决定，即日起暂停元一大观项目商品房销售。
8月3日下午,本报记者前往黄山元一公司现场采访未果。而通过当地屯溪区委宣传部寻求采访负责协调处理此事的相关部门领导，也被该部门领导婉拒。
债
务
2007年，安徽元一房地产发展有限公司（下称元一公司）与柏庄置业有限公司 （下称柏庄公司）合资成立黄山元一柏庄投资发展有限公司，注册资金2.6亿元，具体负责黄山元一大观项目的经营管理，其中：元一集团持股60%，柏庄集团持股40%。根据黄山元一公司章程规定，公司法人代表和总经理及管理团队均由元一集团委派和组建，董事会由五人组成（元一集团委派三人、柏庄集团委派两人），柏庄集团作为财务投资人，享有财务监督权。
双方合作开发的项目有合肥元一?柏庄、嘉兴元一?柏庄、无锡元一?柏庄、无锡灵山温泉度假村、黄山元一大观。目前，除黄山元一大观项目外，其余各项目均已基本结束。
