[涨姿势]市场分析之休闲旅游度假地产的市场需求空间

       深入思考旅游地产，第一个思考模式的重大转变就是我们要从过去的先思考产品，到“以终为始”，从思考需求入手，去思考我们整个行业的发展。在营销学上，需求等于市场。这里多说一句，我们为什么关注电商和商业地产之间的竞争，并且如临大敌？我曾经在几个场合都讲过这个问题，电商的本质是数据，数据背后是消费者，是需求。电商之所以给我们带来如此大的压力，归根到底，就是他精准的掌握了消费者。未来的地产竞争，未来的旅游地产的竞争，谁掌握了消费者，谁就能在这场竞争中获胜。可以这么说，需求决定旅游地产的未来。

从需求看旅游地产，第一个重大的问题就是“两个市场”的问题。这个问题是做旅游地产的首要和基础性问题。两个市场，就是我们的旅游地产一直会存在两个不同的细分市场，一个就是旅游产业市场，一个就是房地产市场，或者更准确的说，就是可销售物业的市场。过去，我们行业内一直存在着几种争论，一种说法是旅游+地产，还一种是旅游地产实质上是地产。我一直坚持的认为，应该是两个市场同等重要，缺一不可。

让我们先来看旅游产业市场。所谓的旅游产业市场，就是旅游度假的需求。我们这么多旅游地产项目，是否在这个问题上进行了认真梳理和筛选呢？我们可以找出很多需求，但有几种需求，我认为会成为旅游产业市场中非常重要的需求。

一种是休闲度假，这种需求过去的旅游地产项目也注意到了，但还不够，我们说，消费者需求是不断在升级的，消费者是可以被教育的，未来的休闲度假，你如何能创造出更好的产品和服务，让消费者能够慢下来，静下来，放松下来，运动起来，这需要我们有更好的品牌，更好的服务，更好的差异化的产品，而这些需求，未来的差异化的空间巨大，值得我们认真研究，加以创新。比如说，现在的度假产品中，大量的是那些商务酒店改成的度假酒店，他们那些品牌很多的是商务酒店品牌，这些商务酒店通常规模大，房间数量多，它同时兼顾了度假，旅游，会议等多种功能，这就给我们提出了一些问题，也给一些好的度假村品牌或者说度假综合体带来了巨大的机会。

第二是会议旅游的需求。会议型酒店在酒店行业中是一个专有的名词，但在我们旅游地产中，将它作为一个明确的需求拿出来思考和设计确实还不多。我认为，未来会议旅游空间巨大，尽管随着国家8项规定的出台，有关公务的会议将会大幅度压缩，但是我们旅游地产项目要大力开拓商务会议的需求。13亿人口的大国，一直就是全世界领先的大市场，在这样的大市场中，商务性的会议将给我们旅游地产带来很大的需求和客流。

第三是圈层聚会的需求。这些年最大的变化，就是原来是机构和组织才能组织会议，但现在，随着微信等新社交手段的发展，圈子越来越多，中国人的做事特点喜欢聚会，特别是别人拉进群的新老朋友都需要聚会，这些聚会未来会成为旅游产业市场的很大的需求。除此之外，一些中高层的小圈子聚会也在未来会成为一个很大的市场，满足这些需求，未来的企业会所，别墅式酒店等可能都会有比较大的机会。

第四是娱乐的需求。我们都去过拉斯维加斯，都去过厦门，那里的博彩业，那里的秀，水幕，都给我们留下了深刻的印象。我们去过迪斯尼，去过欢乐谷，那里的各种体验让我们目不暇给，这些都是娱乐的需求，人们度假需要社交，需要运动，需要文化，需要物质和精神层面的满足，这些需求还远未被满足，潜力巨大。

第五是养生、健康和旅游相融合的需求。过去我们的旅游，更多的就是住酒店，看景点，购物，但是今天的消费者，他们更加注重旅游途中的体验，尤其是和养生、健康有关的需求，比如骑自行车等运动，比如做SPA，做健康体验，和康复等等，这些需求给我们的旅游产业市场带来的更多的新的机会。

旅游产业市场的需求还有很多，但以上总结的这几种需求，我认为会成为推动和引领旅游度假地产中旅游产业发展的重要动力和源泉。这些需求对于我们的旅游地产旅游产品的规划和建设具有很大的作用。比如说如果我们要考虑圈层聚会的需求，那我们在酒店聚会空间的设计上可能都需要做出重要的改变，类似这样的改变未来还会很多。

从旅游产业市场的规模和前景来看，我们认为两个区域市场是值得关注的。一个就是全国性的旅游目的地，一个是依托于主要大中城市休闲度假的区域市场。为什么选择这样两个区域市场？关键是需求，就是旅游产业需求规模足够并且具有可持续性。

什么样的区域构成全国性旅游目的地？我认为有以下几个要素是需要考量的。一个是资源的独特性和稀缺性；一个是每年的游客数量；一个是交通可达性；一个是气候和环境。

依托于主要大中城市休闲度假的区域市场是非常重要的旅游产业市场。特别是以长三角和珠三角位代表的区域，市场前景很大，关键是提供不断升级换代的好的产品和服务，突出差异化，不断引领消费需求。

让我们再来看看旅游地产中的房地产市场。为什么说我们的旅游地产项目现在说成功还为时尚早？最重要的问题就是房地产市场问题没有想清楚。我们做旅游地产，总会问自己四个问题，谁来买？为什么来买？以什么价格买？买什么样的产品？而这些问题的回答，不是模棱两可，也不是似是而非，而是有方法的。我认为，如果你将旅游地产中的房地产市场你分成“三个市场”，或许你可以找到需求。

我认为，旅游地产中的房地产市场存在三个市场，一个市场就是全国性的房地产市场，也就是说这个项目可以吸引全国人民到那里去买房子；第二个市场是区域性市场，也就是说你这个项目可能可以吸引到这个省，或者临近的城市的人去买房子；第三个就是主要中心城市，特别是主要的一、二线城市郊区的带有第一居所，生活功能的市场，这部分市场是第一居所和休闲度假的结合。如果你按照这个“三个市场论”去梳理现在已经有的旅游地产项目，大致你就可以看出这些项目未来的发展方向了。

想清楚这两个市场，我们还要注意一个问题，就是这两个市场匹配的问题，匹配的好，这个项目就能成功。根据这两个市场的匹配程度，我把成功的旅游房地产分成三种类型：

第一种类型，就是全国性旅游目的地+全国性房地产市场的项目，满足这两个条件的项目，目前来看，主要还是在海南。在海南，每年的10月以后，一大批的北方人就到海南过冬，他们可以住上3个月~6个月，从某种程度上说，这些物业已经不是简单的度假物业了，而更是他们的生活栖息之所了。其他地方目前来看都还不是很具备。