如何打造中国休闲旅游文化地产模式

正文 字体大小： 中

如何打造中国休闲旅游文化地产模式 (2010-09-27 19:27:06)

标签： 旅游

如何打造中国休闲旅游文化地产模式

《如何打造中国休闲旅游文化地产模式》.

     麦肯锡咨询集团的《增长的魔力》一书，曾这样说过：我们从不同的层面来看这些发展机遇：

第一个层面，我们着眼于重要的利润来进行扩建和投资。

在第二层面，我们着眼于为将来的发展，培育在中期有潜力的项目。

在第三层面，我们看到的远景目标，是个孵化领域，主要对那些极具潜力的建议和想法进行调研。

    伴随国家在房地产开发领域一系列新政的出台，旅游文化地产一度成为了许多房地产开发商关注的焦点。那么，究竟中国目前的旅游文化地产已经发展到什么程度?存在根本的哪些问题?今后的发展趋势前景如何呢?我们又将如何开拓和打造中国休闲旅游文化地产模式呢？

    在谈论这些话题时，我们先认识下什么是旅游文化地产？旅游文化地产与城市房地产的主要区别是什么？旅游文化地产又是如何分类的？它特有的运作模式又是怎么界定的？

中国休闲旅游文化地产现状

首先我们来关注下中国休闲旅游文化地产现状

前景展望

　　 一、越来越多的企业投入旅游房地产领域

　   到目前为止，国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信中旅等大型企业，还有天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。北京、上海、海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目也达到近百个。从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行，并取得了较大的市场反应。

　　二、旅游与房地产的嫁接日趋成熟

自中国改革开放以来，随着人民生活水平的逐渐提高，特别是社会有产阶层的形成，为旅游房地产消费奠定了基础，产生了第一批中国有钱阶层消费群体。多种旅游产品和投资品种的完善，多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，比较类似发达国家70年代旅游物业飞速发展的初期来说，不论是供给，还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及分时度假交换系统的条件。

在今后很长的一段时间内，中国老百姓的旅游消费模式将发生根本性的变化。工作时间的缩短和经济水平的提高，度假消费成为时尚。每年115天的假期，对传统旅游方式的不满足，使以单纯观光旅游阶段已开始向休闲度假旅游过渡，并形成了每年24%以上的增长幅度。根据国际通行发展惯例，度假需求从产生发展到具备一定规模所需时间为3—5年。从这一方面来说，我国至少还有3—5年的火爆发展空间。

　　 五、市场日趋成熟，可利用资金相对充足

从投资商角度来说：传统投资领域、生产领域已基本饱和，市场进入成长发展阶段，特别是传统房地产开发领域的机会越来越少，住宅市场成熟期已基本到来。京、沪、深、人均居住面积已超过20平方米。住宅消费开始向舒适型转移，销售市场出现了萎缩的前兆，即滞涨期。大量的传统房地产资金开始物色新的领域, 这将是旅游文化地产业大发展的难得机遇。

从市场需求的形成来说，在我国已经产生了巨大的休闲度假市场现实需求，这可以从人满为患的全国各地的知名旅游景点的热闹景象强烈的感受到；其次，总有新的消费群体在不断的产生，一方面是年轻人具备了休闲度假的条件，另一方面，我国经济不发达的西部和中部地区的需求也在不断的产生；还有农村的休闲度假也会随着“三农”问题的逐渐解决而得到持续的释放。所以说，有这样一个不断产生、不断更新、不断培育的消费群体和消费结构不断升级的巨大市场，中国旅游和旅游文化地产市场的未来发展需求将是无可限量的。

中国的旅游文化地产业发展前景广阔、无可限量，但当所固有的矛盾进一步激化后，若干新问题也会破茧而出浮出水面，形成了诸多问题交织在一起的不利局面。

            存在的问题

就中国旅游文化地产发展状况来看，存在以下问题：

首先，经营模式单一，缺乏创新

　　 我国的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，在经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。

　 其次，经营市场混乱 ，缺乏行业规范

　　巨大的市场和高额的利润回报引来了众多企业的争夺。但由于旅游房地产在我国尚属起步阶段，行业法规不够完善，

　　 再者，消费者支付能力的制约

　　 旅游房地产在我国主要以产权酒店形式出现。尽管这一形式在外国已风靡多年，但在我国尚属新兴事物，消费者普遍对其不太了解，加上中国人超前消费的意识并不强，一下子拿出多年的积蓄去购买未来十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房子的产权，这对于大多数中国老百姓来说仿佛有点太前卫了。而且目前国内市场上加入国际度假交换系统的部分分时度假产品价格，超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假的愿望很难实现。另外，带薪休假制度在我国并未全面实行，这使得广大消费者对于投资旅游房地产更加审慎。

　　 还有，产权分散带来的滞障

　　 在旅游文化地产的具体运作过程中，有一些细节问题成为发展的重要障碍。例如物业产权分散就是阻碍地产项目实现旅游化的一个重要滞障。在这里许多已经出售的商用物业产权已分散在大大小小的业主手中，经营项目和装修风格无法统一协调，使得物业不能形成吸引游人的景点。

　  旅游地产自身的“弱势地位”，也是一个根本的滞障