马光远：房地产调控会不会改变房价 三个维度影响

 
       =====推荐阅读=====

　　余丰慧：炒房被叫停 雄安新区这些投资机会要抓住

　　马光远：未来房价将会反弹 高房价疑难杂症怎么解决

　　马光远：未来房价怎么看 思考房价问题关键在于逻辑

　　=====全文阅读=====

　　至诚财经网()4月5日讯

　　阅后即焚

　　房地产政策只有真假之分，没有见效不见效这一说。政策如果动真格，每次都是见效的。

　　库存不是中国房地产的真问题，真问题是资源错配，是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律，从而导致出现人为的短缺。

　　当一个市场陷入真正癫狂的时候，左右市场走势不是人的理性，而是狂热的动物精神，是丧失理性之后的群氓效应，这在任何一个市场都是非常可怕的力量。

　　自今年3月以来，一场覆盖全国很多城市的调控风暴仍然在蔓延，从一线城市到全国贫困县，从东部到西部，差不多有40多个城市出台了加强版的楼市调控政策。

　　对于本次调控，我在之前的多篇文章中提醒：房价的逻辑变了。千万不要用过去的思维来看待本次调控，更不能置若罔闻，一根筋地认为调控不会改变房价的走势。一定要重视本次调控。

　　01

　　首先，调控的目标和过去不同。

　　过去每一次调控，目标都是抑制房价过快上涨，本次调控的目标非常明确，是防止房地产泡沫。“两会”以来，包括张高丽、周小川、何立峰等在内的高层，都将房地产泡沫列为中国经济当下重要的风险点。

　　这意味着什么?如果你能够理解高层明确提出预防房地产泡沫在中国房地产调控史上是第一次的话，你就应该明白，为什么当前的政策如此狂暴。

　　抑制泡沫的前提是承认有泡沫，而泡沫对中国经济可能造成极大的伤害，这是当前政策的重要出发点。在稳增长和防风险之间，高层毫不犹豫地选择了防风险。

　　我一直说，不要和政策对抗，在中国房地产的历史上，政策一直在起作用，只是政策总是认为房地产泡沫不大，所以每每关键时刻，政策总会放松，导致房价反弹。

　　02

　　其次，政策的手段可谓前所未有。

　　北京的认房认贷又认离得到了住建部的背书。北京对商住房赶尽杀绝，厦门福州等限制新买的住房卖出，央行明确要求商业银行调整房贷在新增贷款中的比重，这些极端的措施，在中国房地产的历史上前所未有。

　　资产价格最怕什么?一是禁止交易，一是控制流动性。厦门和福州两年内不让交易的规定基本断绝了投资性需求出手的念头，而央行通过窗口指导要求控制房贷，事实上会让很多银行短期内大幅度减少房贷的数量，等于让这个市场彻底冷冻。

　　03

　　第三，后续可能有更严厉的政策储备。

　　更可怕的是，如果市场仍然我行我素，后续还有更严厉的政策储备。比如，增值税的调整，比如，调整印花税等等。当然，也有可能扩大房产税的试点。

　　所有这些政策体现出来的目标昭然若揭，就是，绝不愿意看到投资性资金入市导致房价恐慌性上涨的局面持续，为此不惜让整个市场彻底冷冻。这种决心，在中国房地产市场的历史上也是前所未有的。

　　为什么我讲房价的逻辑变了，为什么我一再提醒大家不要焦虑，可以有更多的时间等待市场的变化。对于中国的房价，其实绝大多数人并不清楚其中的逻辑，只是人云亦云，跟着市场走而已。

　　在市场过去10多年单边上涨的情况下，很多人更是认为市场会永远涨下去，这种惯性非常可怕。这种惯性一旦到了极致，就是市场彻底反转的时候。

　　记住，在中国房地产市场20多年的历史上，房价受三个维度的影响：

　　1

　　政策的维度

　　一定要懂得，中国房地产市场本质上是政策市，市场的好坏受政策的影响非常大。每一次政策变化，对房价的影响都非常大。房地产政策只有真假之分，没有见效不见效这一说。政策如果动真格，每次都是见效的，只是在下一次反弹的时候，很多人忘记了房价在政策的影响下曾经跌过。

　　2

　　供求的维度

　　供求规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。经过近20年的发展，住宅市场供需基本平衡，城市人均居住面积接近40平米，住房已经告别了短缺的基本面。

　　但是，由于中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟，必然出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾。再加上中国大城市错误的限制人口，以及中国以中小城市为中心的错误的城镇化方向，人为控制大城市的人口和建设用地，必然导致供需矛盾长期存在。

　　我一直强调，库存不是中国房地产的真问题，真问题是资源错配，是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律，从而导致出现人为的短缺。

　　3

　　价格的逻辑