马光远：房地产调控会不会改变房价 三个维度影响(2)
中国房价的绝对值已经很高，这是不争的事实。价格是一个历史和时空概念，在每一个时点上，衡量价格高低的标准是不一样的。美国房地产市场1940年以来，从长期趋势看，一直是上涨的，但几乎每十年都要经历一次调整。
现在很多人经常用1989年《人民日报》的一篇报道来嘲笑那些认为中国房价已经很高的人，当时房价只有1900元，大家惊呼房价太高。其实，在那个时点，按照各个元素分析，1900元一平米的房价的确很高。
现在北京房价均价过了6万，如果按照人均收入、房价中位数、房价收入比、租售比等一系列指标看，目前的房价不仅绝对值处于高位，而且按照很多指标来权衡，中国很多城市的泡沫化程度已经很高。
北京六环之内每套房的均价已经超过了700万，一个低于收入平均线的家庭差不多需要100年才能攒够一套房的价格，如果认为这个价格不高，实在是荒唐至极。我们从来不否认中国房价目前已经处在一个非常高的历史高位。
按照以上三个维度，中国房地产本来不应该如此疯狂，为什么在经历去年的疯涨之后，市场仍然高烧不退?甚至更加疯狂?
这也可以从三个维度进行解释：一是动物精神。当一个市场陷入真正癫狂的时候，左右市场走势不是人的理性，而是狂热的动物精神，是丧失理性之后的群氓效应，这在任何一个市场都是非常可怕的力量;二是市场要见顶的时候，都是市场情绪最疯狂的时候。
日本房地产泡沫最狂热的时候，就是泡沫破灭前、几乎每个人都认为日本房价不会下跌的时候;三是我多次强调的政策的“塔西陀陷阱”。政策总是变来变去，导致公信力丧失。在调控使房地产下行的情况下，地方政府首先扛不住，然后就是悄然放松调控，然后是全国性的刺激。
从逻辑上说，去年“9.30”调控的力度不可谓不大，那为什么市场对任何严厉的调控都置若罔闻?原因很简单，就是过去的历史告诉大家，调控不可能持久，未来一定会反弹。这种对政策不信任导致的恐慌远比中介违法和投资者入市抢房子造成的恐慌要大。
从目前的态势看，管理层对房地产泡沫的担心远甚于调控之后对经济增长的影响。考虑到今年下半年的政策周期，至少在今年，管理层不希望房价继续上涨，更不希望房地产泡沫给中国经济带来实质性的风险，下半年房价上涨的动能和概率已经很低，多数城市的房价会出现实质性的调整。
我之前讲，六个月后中国房地产会变天，其实，天已经变了。那些为没有买到房子而焦虑的人，大可以放宽心观察市场的变化，至少在今年，你没有在这个敏感的时刻急吼吼地杀进去，做悲催的接盘侠。
