马光远：房产税不必“着急”出台 抑制房价是目的？(2)
就制度设计的初衷而言，制度设计者到现在为止都无法说清楚房地产税的政策目标究竟是什么，是完善房地产税收体系，还是为了抑制高房价?要完善税收体制，就要在征收房地产税的同时，大幅度的取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的征税，或者对炒房者直接征收暴利税。
在以上种种的疑问得不到制度的回应的情况下，强行推行房地产税甚至搞扩大试点，不仅无法抑制房价，反而会引发更多的不公平。
第二，房地产税与房地产领域其他税收的关系如何。
2003年，中国对房地产税进行改革之初，基于控制房价和完善税制的目的，提出将现行的房地产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及房地产开发领域的各种收费和土地使用权出让金等税费合并，转化为房地产保有阶段按年统一收取的物业税(即现在的房地产税)的思路。
然而，前几年关于房地产税的改革，无论是重庆、上海的试点，还是总体思路，却悄然转换成“增税”的思维。只谈房地产税，不谈合并或者取消其他的税费。
从国际比较的角度看，我国房地产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费高达十多种。在这种情况下，房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上，调整结构，而不是只强调征收房地产税，但对于其他税费却不进行调整和清理。
如果房地产税的改革只是增加一个新的税种，而不是对中国现有的不合理的税制进行彻底的改革和重新的设计，这样的改革则无异于在本来已经很重的税负基础上，再加税，而在购房者对房价没有任何话语权的情况下，这样的税收最终会转嫁给购房者的头上。
因此，房地产领域的税费改革应在维持现有税负水平的基础上，调整结构，而不是只强调收税，却不理会其他税种。如果贸然开征，意味着房地产领域的税负将更重。这显然和十六届三中全会的原则不一致。
第三，房地产税和土地出让金的关系如何。
这是各界最为关注的问题。众所周知，中国房地产领域最大的特色是“房权”的无限性和“地权”的有限性。
建立在公有制基础上的中国房地产产权，可谓患了严重的精神分裂症：土地只有70年的产权，而房子却拥有无限期的产权。这在制度设计上直接导致房地产税的改革“借鉴”国际经验就成了一句空话。
在中国的房价里面，土地的出让金占了很大的比重，用老百姓的话说，所谓的住房产权不过是70年的长期租赁权而已。
在国际上，没有任何一个国家，对于一个制度设计上有严重残缺的财产征收财产税的。如果要征收，起码应该对“土地”和“房产”进行分割，这在现实中是很难的。
因此，要征收所谓的房地产税，要么改变土地制度，实现土地权属的绝对拥有，要么对房子的产权进行人为的分割，否则，就无法自圆其说。因此，在房地产税扩大试点的时候，应该明确回答，征收房地产税后，土地出让金是取消还是照收?如果既收土地出让金，又收房地产税，这种一层又一层的“剪羊毛”，和“增加民众的财产性收入”的大政策，是否背道而驰?
第四，房地产税能否起到降房价的作用?
从理论及欧美等国的实践看，建立在土地权属永久基础上的房地产税作为持有环节的税收，通过增加房东的持有成本而能够促进房价的合理回归。但是，这种房价的回归并不是各国征收房地产税的直接目的。
笔者研究了很多国家的房地产税征收目的，大多就是为地方征收提供最主要的财政收入，特别是，各国的地方政府，在征收房地产税时，制度设计上尽可能的不引发房价的剧烈波动。
但是，由于中国房地产市场的长期畸形发展和制度的不健全，中国的房地产税在设计之初，就背负其让房价回归的政策使命。但实际上，就房价的简单逻辑而言，影响房价的因素非常多，供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等等，都可能成为影响房价的因素。
房地产税本身可能会影响房价，但不会成为影响房价走势的决定性因素。因此，寄希望于用房地产税来遏制高房价，甚至用房地产税来代替限购等抑制投资投机的措施，都是房地产税难以承受之重。
最后，房地产税的征收范围，起征点是多少?
哪些房产应该减免，税率如何设置，等等。中国一些热点城市的房产价值已经很高，动辄千万，即使按照1%征收，每年也不是一个小数字。
有专家说，房地产税的征收没有硬的法理障碍，如果真的没有，这几年我们在争论什么?退一万步，即使不讨论上述障碍，目前中国实行房产税的条件并不具备，我们到现在为止连中国有多少房子都没有搞清楚，更不用说搞清楚每个家庭有多少房子了。不动产的统一登记是前提，住房全国联网是确保公平的关键。如果首套房免征，一些有门路的一定能想办法把自己名下多余的房子转到别人名下，如何防范这些不公平?恐怕还没有办法。
从物业税，到房产税，到房地产税，从十六届三中全会到十八届三中全会，房地产税的讨论已经多年，但进展并不大，一些关键问题仍然处在停滞阶段，没有破局。
