品牌房企逐鹿成都 定制化加速高端住宅分化
与北上广深的高端住宅产品动辄上千万元相比，多位经常穿梭于一、二线楼市的地产资深人士近日向《每日经济新闻》记者表示，目前成都的高端住宅产品可谓 “一线的品质，二线的价格”。
去年，成都高端住宅供应高企，市场去化却一直“不温不火”。不过，这种僵局在今年3月初被彻底打破。雅居乐地产和星河湾集团合力打造的号称 “中国西南第一高端住宅”铂雅苑项目率先大幅降价促销，这给具有“抗跌性”的高端住宅市场重锤一击。不过，“个案”成为多数专家对此解读的关键词。
即便如此，当前随着行业标杆房企万科等一线品牌的加入，成都高端住宅市场的竞争也趋于白热化。如何在激烈的竞争中脱颖而出，考验着这些地产巨头们的开发与营销智慧。
据记者了解，万科新推高端产品之一的天逸项目，更侧重于“私人定制”产品服务。除此之外，还有不少房企主动放弃之前过分炫耀 “奢华”卖点的思路，而是从客户需求出发，为其量身打造“真高端住宅”。
铂雅苑促销催热成都高端住宅
3月初，素有 “中国高端住宅教父”称号的星河湾集团与“中国一线造城大师”的雅居乐地产在成都开发的铂雅苑高端项目突然宣布大幅促销，令沉寂已久的成都高端住宅市场的僵局开始被打破。
早在2012年10月开盘时，铂雅苑项目全精装均价曾达到1.8万~1.9万元/平方米，但到今年3月初仅卖到1.3万元/平方米左右，同时对外加推清水房源均价仅7000元/平方米。
大幅度降价后，铂雅苑项目成交量上升明显。铂雅苑相关负责人透露，仅3月8日当天，铂雅苑销售额达到了7.2亿元。对于此次促销，雅居乐地产方面曾向《每日经济新闻》记者表示，这是当前公司的一种市场营销策略。
除了铂雅苑项目之外，成都其他高端住宅开发商也坐不住了，开始走“以价换量”的策略。比如信和·御龙山、绿地·锦天府、龙湖·世纪峰景、中海·城南华府、仁恒·滨河湾、麓湖·隐溪岸及包括万科·公园5号等在内的高端住宅产品纷纷加码推货。
“当月来访，当月成交签约。”成都万科营销策划部相关负责人近日向《每日经济新闻》记者透露，“其实，我们今年3月份主要推高端，五龙山、公园5号与天逸三个项目都比较坚挺，尤其是天逸仅有350平方米一个户型，卖了8套，均价2万元/平方米。”
此外，记者了解到，3月8日信和·御龙山推出了中庭楼王，交五万元尽享开盘当天最高6%的优惠，主力户型202平方米的两梯两户纯板楼四房大宅，还有单价3万元的304平方米天池董事屋。
“本批次推出80多套三房和四房户型，三房在开盘当天就一抢而空，四房的销售也超出了预期。”信和·御龙山相关负责人公开表示，近期每天到访的诚意客户都会超过百组。
与成都高端住宅市场今年3月“小阳春”一样，一线城市也出现了回暖势头。据《每日经济新闻》报道，随着高端住宅市场“限高令”的悄然解禁，北京市场出现集中放量，预计今明两年入市的高端项目预售价超过10万元/平方米。亚豪机构统计数据显示，仅在今年3月份，北京共有9个高端项目开盘，累计推盘达979套，远超去年下半年的695套。
实际上，成都前述热销高端住宅项目多集中于2.5环(成都中环线)或三环附近，比如攀成钢、金融城等热点区域。其中，交通网络、商业配套及周边生态环境相对较优，地段优势明显。
“二线的价格，一线的品质”
“对于高端住宅的定义，百家争鸣太久。而真正的高端住宅，应是能带来超越财富之后的精神享受。如同如何打造一辆劳斯莱斯，如何酿造一瓶顶级法国冰酒。”近日记者无意中翻看铂雅苑项目手册时发现，星河湾集团掌门人黄文仔这样表述其对高端住宅的理解，已不再停留于一种“形而下”的奢华，而是一种来自“形而上”的内蕴。
近年来，成都个别高端住宅项目频频跻身“中国十大高端住宅”排行榜，甚至还荣膺“亚洲十大高端住宅”之列，由此不难理解成都争雄一线的雄心。
由世界企业家集团、世界地产研究院和《总裁》杂志一年一度联合编制的《世界/亚洲/中国10大超级豪宅》排行榜总能牵动地产界的神经。按照他们推出的 “高端住宅指数模型”确立的指数和方法，主要以交易价格为核心指数，以地理位置、自然资源、建筑设计、人文价值、建筑材料和安全私密度等为6个强度系数进行加权分析。
2011年以前，成都一直成为这一排行榜的缺席者，但从2012年开始，成都著名高端住宅之一的牧马山·蔚蓝卡地亚项目荣膺当年《中国10大超级豪宅》第5位，而华润·金悦湾项目于2012年与2013年成功跻身 《亚洲10大超级豪宅》第5位、第4位。
多位经常穿梭于一、二线楼市的地产资深人士向 《每日经济新闻》记者私下表示，目前成都高端住宅还处于价值洼地，可谓“二线的价格，一线的品质”。
据成都一家地产机构数据显示，近几年城市平层高端住宅成交面积段主要集中在150~250平方米，成交均价波动发展，维持在1万~2万元/平方米。不过，来自易居中国的数据显示，北上广深的高端住宅产品以总价至少在千万级及其以上，以250平方米计算，单价至少4万元/平方米。
随着西部大开发的深入推进，成都作为西部核心城市吸引了越来越来多的世界500强企业落户，一线城市的财智人群乃至海外高端人才定居成都。
在成都业内人士看来，这些高端客群已习惯了一线乃至海外高端住宅的生活体验，来到成都之后，肯定以挑剔的眼光甄选住宅，尤其看重圈层文化，对成都开发商来说，也是一种挑战和压力，但有利于成都市场持续健康发展。
据记者了解，目前除了成都高端住宅价格堪比一线城市刚需盘之外，部分一线品牌开发商在成都打造的产品，不仅在硬件投入上与一线看齐，比如聘请世界级的设计团队参与主体、景观设计，而且还因地制宜地融入成都本土元素，性价比并不输于一线城市产品。
亚太城市发展研究会房地产分会会长、高端住宅研究院副院长陈宝存向《每日经济新闻》记者表示，与北上广等一线城市相比，成都稀缺的环境、区位非常适合打造居住型高端住宅，虽然供应相对偏大，但个别项目还是很有市场竞争力的。
瞄准“私人定制”市场
去年底，由冯小刚导演的《私人订制》迅速风靡全国，尽管电影内容不乏戏谑、嘲讽的意味，但从“客户需求”出发这一点被各大品牌开发商运用得淋漓尽致。
实际上，从誉峰、中海城南一号在成都高端住宅市场走红之后，2012年以来，华润·金悦湾、仁恒·滨河湾、绿地·锦天府等一大批高端产品涌入，成都市场经历了供销两旺的时期。
