田园式休闲养老社区开发模式值得推广
田园式休闲养老社区开发模式值得推广
王兴斌
处农民院落的经营权，租让给曾承参与北京奥运村建设的国奥集团，把农家宅院改建成各具特色的休闲养老院出租给市民。这可以说是“大众创业、万众创新”的一种新例子，也为拓展与养生养老为主题的城郊乡村旅游和农业休闲度假提供了一种新方式。笔者早就退休，已在京郊山区常年修缮租住了一家庭院，假日里祖孙三代闲住、到夏天在山上避暑，对这种生活方式有点体悟。
市民休闲养老市场与农民闲置宅院资源互需的对接。老龄化社会的早来，城区有大批的家庭及老人渴望有宽畅、恬静的绿色养生养老场所，城区住房拥挤、交通喧闹、环境污染，不宜休闲养生。据国奥集团的调查，北京城区有86%的老人愿去山村养老。城区劳动力缺乏，引进外地家政工又加剧了城区人口的膨胀。郊区城镇化的推进使农村中有大量的闲置或废弃的宅园，怀柔区农村房屋闲置率达14%，有的地方达2成至3成，同时城郊农村又有一批中年男子、年轻女人和有劳务能力的老人寻找工作机会。田园式养老社区满足了城乡两种市场需求的对接与共赢。
养生养老与休闲度假的藕合。田仙峪养老式社区己有3成院落供市民长年养老使用，其他的作为体验式居住的院落入住时间长短随意，供市民自选。实际上这是城市居民到田野山村常态休闲的一种方式，满足老年市民思乡怀旧的诉求，也满足了部分市民举家体验乡野生活的愿望，更是少儿们玩耍的新天地。老年人常住郊区，家人、亲友常来探访，并在宅基园地体验农事，走访农村邻里，带动了乡村旅游的常年运行，缓解了乡村旅游的季节落差。这种方式把养生养老与休闲度假自然地联结起来，拓宽乡村旅游的产品与市场，可以说是从乡村观光到乡村度假的升级版。
企业+合作社+农户”的经营模式，符合农民闲置住宅和宅基地所有权、使用权、经营权“三权分离”的原则，既有利企业经营发展，又使农民能增收致富、农村集体经济能发展壮大，一举多得、可以持续运行。
保存乡村风貌与建设新农村的契合。田仙峪养老社区不搞大拆大建，而是完整保留了京郊农村院落的原有格局，改造住宅内部陈设、完善公共设施、清洁美化乡村环境，并把当地的民俗、餐饮、曲艺、中草药等文化元素融入其中，营造了菜畦庭院中、花果满枝头的养生环境，既延续了地方文化脉络，又保护并提升了生态环境，让城乡民众及子孙后代看得到青山绿水，望得见蓝天白云，感受到村风乡情，既绵延了历史乡愁又创造了时代新风。同时这种方式也是最大限度地利用闲置的乡村社会和自然资源，发展资源节约型与环境友好型的休闲养老产业的一种试验。
田仙峪村的试点为大中城市发展城郊型养生养老和休闲旅游提供了可借鉴、可推广的方式，当然还可因地制宜创造更多的营运方式，如把引入社会资本与农民宅院使用权入股相结合，企业与农民共同行使经营权，建立股份制的乡村休闲养生企业和社区，使农民既是股东又是员工；再如有条件的农村由农民自主成立专业合作社或乡村休闲养生企业和社区，也可由村集体招聘职业经理人经营管理；还可由农户以宅院资产参股和劳务取酬、市民以投资取得租赁权入住、经营者以管理服务获利等方式，进一步探索农村闲置宅院所有权、使用权、经营权既统又分的运作方式，调动各种市场要素，充分发挥各方活力，更好地盘活农村的环境资源和存量资产，建立资源环境保护、农民权益保障、住户健康生活、企业良性发展相结合的体制机制。
在院落修缮与改造上，要考虑到不同职业、爱好、情趣的客户群体对生活设施、健身设备的不同需求，对装饰风格与文化元素的不同喜好，体现多样化与个性化的和谐。在租户群体与消费档次上，应考虑当时当地市民的收入结构，处理好高、中、低档的比配，以中端消费为主，兼顾高端需求、照顾中低端群体，但在区域上要分别布局。处理好养老产业与养老事业的关系，以事业壮大产业、以产业支撑事业，使公共事业与服务产业互补发展。处理好城郊旅游休闲与养生养老的关系，兼顾短期乡村休闲度假与常年养生养老的不同需求，观光休闲想要热闹，养老居家则想清静，空间上要相对区隔、合理布局。总之，在全面小康社会即将到来的新时期中，城乡居民共建共享休闲养老社区，养老社区与农民社区共存共融，还是一个有待破题的新课题。
附新京报、北京商报的报道。
附：新京报、北京商报的相关报道
怀柔建成全市首个农村养老社区
2015年05月10日 星期日 新京报
新京报讯（记者吴为）昨日，全市首家农村养老式社区在怀柔区田仙峪村建成启用，目前，用于接收长年居住养老的市民的院落已全部签约。这也意味着北京市首个农村养老试点成功落地。
三成长年养老住宅已签约
田仙峪村共流转和改造了院落30处，供市民养老使用，这些院落从去年7月开始建设，至今年4月建成。
如今，昔日闲置的农宅已经改造成各具特色的院落，茶道、戏曲、中医元素融入到依山傍水的村落中。首批选择在这里养老的市民即将开始他们的田园式养老生活。
田仙峪村委会闲置办公楼已改造成社区综合服务中心.两处闲置的宅基地则改建成卫生服务站，配备专业的医疗设备和医务人员。
田仙峪村党支部书记孙建昆介绍，目前有三成院落提供给市民长年在此养老使用，其他的作为体验式居住的养老社区，居住时间随意。
村民房租收入近1700万
孙建昆介绍，田仙峪村的养老社区不仅是缓解市区养老压力的新探索，还盘活了农村资产，为村民带来了不少实惠。养老社区的建设将农村闲置房屋所有权、使用权、经营权分离，建立起“农民所有、合作社使用、企业经营、政府管理服务”的运行机制。
“村民将闲置房屋流转到农民专业合作社，取得房屋租金收入并参与收益分配。村委会把拥有闲置农宅的农户组织起来,成立合作社，引入社会资本。”他解释说。
