专访瑞房：将岭南天地打造为国际化地标

　　瑞安房地产旗下新天地商业资产分拆上市还在等待当中。

　　“瑞安的原则是没有好的溢价，绝对不会上市。”尽管如此，瑞房旗下新天地项目依然按照各自的计划表，不断推进。

　　佛山岭南天地是瑞安“天地”系列项目之一，整个项目规模约150平方米，商业部分规模约8万平方米左右。目前商业一期街区已开业，面积约1.7万平方米；二期商业街区约4万平米左右，计划于今年年底完工，明年11月左右面市。

　　据透露，目前一期商业街区招商率已达100%，已进驻商家约50家左右，其中不乏餐饮知名品牌，而这些知名品牌占比达到七八成。

　　“其实它们对佛山市场还是很有兴趣的。毕竟佛山市场其实不小，人口达到700万，2011年人均GDP达到9万元左右，和广州相差无几，消费力很强。很多在国内已开展业务的国际知名品牌，也非常希望入驻佛山。”佛山岭南天地商业助理总经理张国樑在接受观点地产新媒体专访时表示。

　　据了解，开业至今仅仅一年时间，品牌店铺皆获得不错收益，也给岭南天地带来较好的经营收益。

　　在岭南天地一期正式开业之际，张国樑接受了观点地产新媒体的采访，以下为采访实录：

　　观点地产新媒体：岭南天地商业一期已经开业并招商率已达100%，其中不乏餐饮知名品牌如翡翠拉面小笼包、原汁原味、星巴克、哈根达斯等，在佛山这样的二线城市，是怎么说服这些品牌企业进驻的？

　　张国樑：

　　首先，很多品牌并非对佛山完全不了解，其实它们对佛山市场还是很有兴趣的，之所以没有进驻，主要苦于过去佛山没有好的或合适开店的地方。佛山市场其实不小，人口达到700万，2011年人均GDP达到9万元左右，和广州相差无几，消费力很强。很多在国内已开展业务的国际知名品牌，也非常希望入驻佛山。而瑞安进入佛山打造的岭南天地，正好给它们提供了一个很好的机会。

　　其次，岭南天地位于佛山市中心祖庙片区，这也是佛山传统最旺、最强的商圈。很多品牌在一个新城市开第一家店，选址是非常重要的因素，而最旺最强的商圈必定是首选。

　　第三，岭南天地跟其它普通的Shopping Mall不一样，除了做商业以外，还希望能糅合更多文化元素在内，这也是很多在国内发展较大的品牌希望看到的。所以大家可以看到，岭南天地的星巴克装修如此特别，充满广东味。其实，一些品牌在店面扩张越来越多的时候，也希望能有些突破。

　　另外，就是品牌组合，很多知名品牌都非常重视其周边的品牌，如果一家品牌较好的咖啡店旁边是一家卖鱼蛋的，这肯定会有问题。不过瑞安团队在广佛地区已经有超过十年的开发经验，品牌组合方面能做得很好，对此品牌商都非常清楚，也很认同。

　　至于那些在国内开店不多的品牌，我们从哪里把它们找来呢？第一是广州，第二是香港，第三是深圳，这都是佛山附近的城市，而这些城市的品牌对佛山总会有些认识，加上佛山与之距离较近，所以扩张的机会也会高些，毕竟很多品牌也需要考虑物流等多方面的问题，扩张并非易事。

　　其实很多此前未进入过佛山的品牌，尤其个别香港品牌和佛山都有较大渊源，不少品牌的祖籍就是佛山。譬如岭南天地里面的余仁生博物馆，当初我们在招商接洽的时候，只是希望能配合佛山中成药这一较强的传统文化，想找一些较知名的中成药品牌，于是就找到余仁生，但在洽谈后才发现，其实余仁生祖籍是在佛山。

　　故此，随着洽商环节不断深入，加上余仁生也希望在公司理念上做出些突破，于是灵机一动，做了一家既卖产品又能讲述公司故事的博物馆。

　　这些都非常有趣，我们跟在不同品牌接触时候都会有不同想法，令这家店在岭南天地里面不仅可以做生意，同时也可以作为品牌形象推广的地方，我们就是通过这些特别之处去吸引更多品牌来佛山开店。

　　观点地产新媒体：岭南天地商业部分规模大概有多大？一期已进驻的商家共有多少家？

　　张国樑：

　　整个岭南天地项目的规模约150平方米，包括住宅、写字楼、商场、酒店及商业街区等，其中商业部分，包括现在我们所谈论的岭南天地商业一期街区，已开业面积大概约1.7万平方米；而二期商业街区约4万平米左右，会于今年年底完工，之后就交付租户装修，预计明年11月左右面市。

　　现在我们主要做岭南街区的三分之一，未来还有三分之二，另外还有一些扩展性的商业。因为岭南天地旁边是“东华里”古建筑群，虽然不会做纯商业，但在东华里建筑群附近的一些地块仍然会有商业，同样用岭南天地街区模式去发展。如果整个算上东华里商业群让人观赏及玩乐的部分，岭南天地整体商业部分规模大概会有8万平方米左右。

　　一期已进驻商家大概有50家左右，天地模式主要都是以餐饮、娱乐、休闲为主，零售占比不会太高。一期餐饮类比较多，但在二期我们会增加一些娱乐性的内容，包括卡拉OK、酒吧等，也仍然会像一期那样有一些文化特色的商铺。此外，最重要的就是我们更多主打本地文化，岭南天地和其他天地项目最大的区别就是这里特别多文化的元素佛山文化、广东文化、岭南文化。

　　观点地产新媒体：铺面租金水平大约是多少？为了吸引商家入驻，岭南天地是否也有给予这些商家一定免租期或其它优惠条件？

　　张国樑：

　　铺面租金水平不方便透露，但我们采取“保底分成”的收租方式，即我们有一个保底租金，无论做多少生意都是收这么多租金，而在超过某个生意额之后，我们就按比例分摊营业额作为租金。

　　比如商家一个月要缴保底租金一万元，而一万元租金等于有十万元营业额，如果商家做到十五万元营业额，那多出来的五万元营业额，就要按比例进行分成作为租金，那么，这时候的月租金就不是一万元了，可能是一万二、一万四了。

　　这种方式在香港个别较大发展商或国外商业投资者做购物中心或商业物业时普遍使用，国内是这几年才开始，很多商业项目如广州天河城、正佳广场基本不会使用。

　　观点地产新媒体：采用保底分成的方式意味着租户需要缴更多租金，那是否会导致一些商家不愿意进来？

　　张国樑：

　　商家是否愿意去一个地方，原因在于这个地方能否做生意。即使有些业主不收租，如果商家完全做不了生意，也不会去租。所以真正做生意的租客不会看租金是贵还是低，而是能否做到生意。

　　哪些商家会比较抗拒呢？就是本地商家，他们过往比较少接触这种方式。在国内很多商家觉得自己店铺的营业额是商业机密，不能让人知道。至于国际性品牌已经习惯用这种方式，甚至有品牌商主动提出采取这种方式，未来购物中心的发展一定是往这方面走。

　　观点地产新媒体：本地商家与外地商家的比例大概是多少？

　　张国樑：