专访瑞房：将岭南天地打造为国际化地标(2)
如果按数目比例计算，本地商家占比大概一成多两成左右，这主要因为“天地”系列以餐饮娱乐为主，而我们除了想做一个新天地可以带动推广本地文化，比如这里的旧建筑、文物等之外，也希望这些文化不单这里的人知道，还可以让外面的人也知道，希望将这里变成一个国际化的生活社区，所以需要一些影响力较强的国内外品牌来这里经营。
另外，外地人对佛山特有品牌认识不多，所以佛山品牌也不可能有很多。你可以去问一个佛山人，麦当劳他一定认识，但佛山特产他不一定认识。所以我们从商业角度考虑，希望未来整个街区有一个比较好的发展，打开知名度，可以吸引更多人来消费。
其实本地品牌也不可以说少，我第一天来岭南天地，第一批找的品牌并非国际性品牌，而是本地的老字号。我跟他们全都谈过，但难度比国际性品牌还要大，因为他们还没能突破经营模式和理念，比较守旧。如果突破不了，我们即使很便宜租给他们，但经营不了或出来的效果不好反而会影响整个项目，所以我们会取一个平衡，暂时本地品牌占比肯定不会太大。
譬如海逸酒楼，它原身老铺叫“太和庄”， 位于佛山南海，一般南海人都知道。其实它的掌舵人早在十多年前就去了上海发展，去开另一个品牌“海逸酒楼”，在上海非常成功，新近也在上海新天地开了一家店面。目前他们在扩展业务，所以又回来广东，在佛山开店，这也可以说是属于本地品牌。
我们还是会不断邀请佛山本地品牌进驻，在二期还会有一些本地品牌。其实我们很支持本地品牌，但还要看经营效果。
很多人觉得岭南天地很高档，但我不觉得，其实我从没有想过档次这个东西，因为要想吃贵的这里有，吃得便宜的这里也有。
我想是比较艺术化一点吧。在这个地方做招商，我觉得有一点点像艺术家，因为这里不像购物中心，购物中心其实有一些标准的套路，但这里没有套路，就连已建起来的商铺都很有艺术感。
有些老字号如“黄祥华如意油”，他们在佛山已经没有任何业务，只在香港还有一家中医馆。为了突破界限，我们找了很多人终于找到了他们，请他们回来重新开这家祖铺，其实这也是一个本地的品牌，但他们已经在香港有业务，所以不会太保守，加上回来这里生意也不错，卖的东西肯定是不贵的，喝一杯凉茶才几元而已。那就说我们是低档吗？其实这不可以用价钱来衡量的，所以我们这里没有分高中低档。
观点地产新媒体：您刚刚提及有些老字号在经营模式上比较保守，那是怎样的保守呢？
张国樑：
我们曾经跟一些老字号提出，不如租一家小一点的铺面，租金也不会太贵，只要你能撑下去，但我们有个要求，希望包装和现在有些分别，譬如铺面的装修能有些突破，能迎合现时顾客的喜好。
但在洽谈的过程中，有些老字号认为现在每年都能卖出一定量的产品，没必要再租铺面，更有些则直接提出，要不在某个店铺里面放一个货架，他们摆些产品卖就行了。这些老字号还是比较保守，只想维护现时这盘生意就行了，也不想改变和突破。
为什么大家到澳门旅游一定会买的手信不是“咀香园”就是“钜记”？其实他们卖的也就是杏仁饼，这和佛山“盲公饼”有什么区别？为什么人家可以做的那么大？其实他们的产品都是中国很传统的食品，但因为他们肯想方法，想法让自己的产品迎合现在消费者的要求，重新包装、改良产品，所以他们就成功了。佛山很多老字号品牌、很有历史的产品，如果不做出改变，最后可能只能在博物馆见了。
还有一个例子，石湾米酒也是佛山本地很出名的老字号之一，我们把他们作为酒行会馆。现在他们的老板已经在变革中，所以可以看见他们的产品种类很多，甚至还出礼品装。就像“玉冰烧”， 现在他们的新产品卖到几百元甚至几千元的都有，这就是与时俱进，愿意将自己的产品改良，其实里面的酒都是一样的，但怎样令出来的效果不同，这就要看他们是否有心把这盘生意搞好。
观点地产新媒体：为了吸引商家入驻，岭南天地是否有给予这些商家一定的免租期或其它优惠条件？
张国樑：
一定有的，所有新开的商业网点、购物中心都一定会有免租期，因为商铺都需要装修，但不同行业不同规模的店铺给的优惠不同。有些铺面大些，免租期理所当然要给久一点，因为装修也需要花更多时间。另外有些商铺在装修方面投入较多心思，我们相应也会给多一些优惠。根据个别情况而定，没有一个特定的标准。
观点地产新媒体：自去年10月试营业至今，岭南天地商业一期经营情况如何？共录得租金收入是多少？岭南天地对于租金收益增长是否也有一个预期的规划设想？
张国樑：
从目前来看，经营情况还是很不错的。大家每隔一段时间过来看看，岭南天地都不一样，因为每个星期、每个月都会有新的店铺开业。但这也不是最特别的，最特别的是我们每开一间店铺，整个“饼”就大了，生意也就更好了。
以前有些朋友说，一家咖啡店开了，跟着下个月又有另一家咖啡店开了，那家咖啡店开业是否就拖低了这家咖啡店的生意呢？其实恰恰相反，多开一家大家的营业额都会上升，这是我们预料之中的，因为做商业有句俗话是“成行成市”，越多店开业，大家的生意就越好，所以每个月都会有一个比较稳定和比较客观的收益。
至于收益预期，我们希望在第一份租约头三年里，每年都有大约10%的租金增幅，到第二份租约即第四年开始，租金水平则有大幅的跳跃，但这个是比较难估量的，还是要看营业额的增幅去测量。
观点地产新媒体：岭南天地商业二期计划于今年年底完工，目前二期的招商率达到多少？已签约进驻商家共多少家？租金水平是否较一期有所提升？与一期项目，二期商业规划有何特色？
张国樑：
二期计划今年年底完工，完工之后验收合格就交付给租户去装修，预计最快明年暑假会有一些店铺开张。因为一期已经开业，所以二期也会开放让人们去拍照片，就当作是试运行的模式。
个别店铺是在一二期中间签署的，应该会在今年年底开张，包括国内第一家正版Hello Ketty咖啡店以及一些较知名的酒吧，还有一些其他国家的菜系，很快装修完将，会在今年全部开业。
至于招商率方面暂时回答不了，因为大部分还在洽谈过程中，可能要到明年年底才有准确数字。因为我们的招商和其他商业物业有很大区别，新天地不可以用平时做购物中心那样的硬性数字去形容，像一期我们都是先和一批商家谈，确定店铺位置以后，才会签约。
现在我们意向签约的租户大概有10-20家左右，主要都是主力客户和品牌，但都只是签了意向书，还不算签约。
其实一期二期都是一个整体，只不过建不了那么快才分两期开发，等到时二期开放之后，大家就分不出什么一期二期了。
不过二期会增加多一些娱乐的商户，譬如卡拉OK、酒吧等，同时一期的餐厅主要是以粤菜为主，二期则会增加多一些其他省份和国家的菜系，另外还会多增一些零售商铺，迎合年轻人的消费。
观点地产新媒体：目前岭南天地日均客流量为多少？预计二期开业以后，客流量将达到多少？
张国樑：
平日每天的客流量大概是1万人次左右，节假日会达到2万以上，如果遇上特殊节假日，就像前几天的“秋色”巡游，平日客流量也达到2万人次以上。今年春节期间，我们还没正式开业，但每天人流也达到7、8万人次。
未来岭南天地人气会更多，现在还只是开始阶段，预计到了成熟阶段平日人流量达到两三万甚至更多，而周末目标是十万，但这还要等二期开业，配套完善很多之后才会达到，现在已开业的规模还是比较小。
观点地产新媒体：与您以往操作的商业项目相比，岭南天地最大的挑战是在什么地方？您对岭南天地接下来的发展有何愿景？
张国樑：
